Immobiliendarlehen: Widerruf weiterhin möglich



Immobiliendarlehen – Übersicht

Die Zinsen sind so niedrig, wie nie. Ein effektiver Jahreszins von 1,5 % p.a. ist keine Seltenheit. Viele Kredit- und Darlehensnehmer wollen sich deshalb von ihren bereits abgeschlossenen Darlehensverträgen lösen und zu neuen, günstigeren Konditionen abzuschließen. Und das funktioniert tatsächlich! Wir erklären, welche Vorrausetzungen für einen erfolgreichen Widerruf gegeben sein müssen.


Fehlerhafte Darlehensverträge machen Widerruf möglich

Widerruf statt Kündigung – Ein wichtiger Unterschied

Gerade bei hohen Immobilien-Darlehen ist die Kündigung häufig vertraglich ausgeschlossen. Im Falle einer vorzeitigen Kündigung fällt dann eine horrende Vorfälligkeitsentschädigung an. Diese Entschädigung soll den Ausfall der erwarteten Zinszahlungen ausgleichen. Kosten in Höhe von bis zu 20 Prozent der noch ausstehenden Darlehenssumme sind in Deutschland nicht unüblich. Hierdurch wird eine Kündigung unwirtschaftlich.

Eine bessere Alternative ist der sogenannte Widerrufs-Joker. Durch einen erfolgreichen Widerruf kann sich der Verbraucher ohne Nachteile von dem häufig hochverzinsten Darlehen lösen. Im Vergleich zur Kündigung, entfällt bei einem Widerruf die Vorfälligkeitsentschädigung. Der Verbraucher tritt quasi von dem abgeschlossenen Vertrag zurück.

Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen

Dass ein Widerruf heute – Jahre nach Abschluss eines Kreditvertrages – noch möglich sein kann, kam mehr oder weniger zufällig ans Licht. In einem Bericht des ARD-Wirtschaftsmagazins PlusMinus im Januar 2013 enthüllte man überteuerte Vorfälligkeitsentschädigungen von Banken bei vorzeitig gekündigten Immobilienkrediten. In diesem Zusammenhang wurde erstmals öffentlich, dass eine Vielzahl von Verbraucherdarlehen fehlerhafte Widerrufsbelehrungen enthalten. Weil nach der Berichterstattung hunderte Anfragen bei der Verbraucherzentrale eingingen, prüfte diese ca. 300 Darlehensverträge auf eine korrekte Widerrufsbelehrung. Das Ergebnis: Über 66 Prozent der Darlehensverträge enthielten keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung. Aus diesem Grund, können Kreditnehmer den Vertragsabschluss auch Jahre nach Abschluss des Darlehens widerrufen. Es besteht zukünftig die Möglichkeit bei günstigen Bedingungen umzuschulden und viele Tausende Euro zu sparen. Der Vorteil des Darlehenswiderrufs ist, dass keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Im Gegenteil: der Verbraucher kann eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung sogar im Einzelfall zurückfordern.

Widerrufsfrist wurde schon 2002 zu Gunsten des Verbrauchers geändert

Obwohl der Gesetzgeber bereits im Jahr 2002 Banken per Gesetz dazu verpflichtete Darlehensnehmer vor Abschluss eines Darlehensvertrages über die Möglichkeit des Widerrufs zu belehren, hielten diese sich nicht daran.

Der Gesetzgeber räumte jedem Verbraucher das Recht ein, einen geschlossenen Darlehensvertrag innerhalb von zwei Wochen zu widerrufen. Diese Frist sollte allerdings erst beginnen, wenn die Bank den Kunden ordentlich über ebendieses Recht informiert hatte.

Veränderte Musterbelehrungen werden Banken zum Verhängnis

Im Rahmen dieser Gesetzesänderungen wurde die sogenannte „Verordnung über Informations- und Nachweispflichten nach dem bürgerlichen Recht“ (BGB-InfoV) verabschiedet. Dort wurden verschiedene Muster bzw. Formulierungshilfen hinterlegt. Eine dieser Vorlagen sollte für die Widerrufsbelehrung beim Abschluss von Immobilien-Darlehen verwendet werden.

Die meisten Banken haben die Musterbelehrung der BGB-InfoV inhaltlich – oft zum Nachteil des Verbrauchers – verändert. Dann können sich die Banken nicht auf die sog. Schutzfiktion der Musterwiderrufsbelehrungen berufen (BGH, Urteil vom 12.07.2016, Az.: XI ZR 564/15). Entspricht die seitens der Bank verwendete Widerrufsbelehrung nicht den gesetzlichen Anforderungen ist ein Widerruf möglich!


Altverträge: Frist für Widerruf am 21.06.2016 abgelaufen

Nachdem der Gesetzgeber zum 21. März 2016 das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie beschlossen hat, endet für so genannte Altverträge das „ewige Widerrufsrecht“ zum 21. Juni 2016. Kredite, die bis zum 10. Juni 2010 abgeschlossen wurden, können inzwischen nicht mehr widerrufen werden.

Was kann ich tun, wenn mein Vertrag von der Frist bis 21. Juni 2016 betroffen ist?

Wenn Sie bereits vor dem 21. Juni 2016 den Widerruf erklärt haben, lassen Sie Ihren Vertrag durch uns prüfen. Soweit der Kreditgeber den Widerruf nicht akzeptiert, müssen Sie überlegen, ob Sie Ihre Ansprüche weiter verfolgen.

Neuverträge: Widerruf noch möglich!

Verbraucherdarlehensverträge, die im Zeitraum zwischen nach dem 10. Juni 2010 und vor dem 21. März 2016 abgeschlossen wurden, können auch weiterhin unter das sogenannte „ewige Widerrufsrecht“ fallen. Der gesetzlichen Regelung zufolge können diese Verträge weiterhin noch ohne Zeitdruck widerrufen werden, wenn die Widerrufsbelehrung falsch ist


Mögliche Fehler in der Widerrufsinformation bei Neuverträgen

Seit dem 11. Juni 2010 hat der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer bei einem Verbraucherdarlehensvertrag eine Vielzahl von sogenannten Pflichtangaben mitzuteilen. Fehlen ab diesem Zeitpunkt Pflichtangaben nach § 492 Abs. 2 BGB i.V.m. Art 247 §§ 6 – 13 EGBGB in der jeweiligen Fassung, kann weiterhin ein Widerrufsrecht bestehen.

1. Aufsichtsbehörde Sparkasse:

Mit Urteil vom 22. November 2016 (Az.: XI ZR 434/15) hat der Bundesgerichtshof bereits eine Entscheidung zu den Widerrufsmöglichkeiten von neueren Darlehensverträgen getroffen. Im dortigen Fall hatte eine Sparkasse den Verbraucher hinsichtlich des Beginns der Widerrufsfrist wie folgt belehrt:

„Die Frist beginnt nach Abschluss des Vertrags, aber erst, nachdem der Darlehensnehmer alle Pflichtangaben nach § 492 Abs. 2 BGB (z.B. Angabe des effektiven Jahreszins, Angaben zum einzuhaltenden Verfahren bei der Kündigung des Vertrages, Angabe der für die Sparkasse zuständigen Aufsichtsbehörde) erhalten hat.“

Die Belehrungen der Sparkassen stellten sich hierbei wie folgt dar:

Sollte die Bank entgegen der in der Belehrung für das Anlaufen der Widerrufsfrist benannten Voraussetzung im Darlehensvertrag nicht über die für sie zuständige Aufsichtsbehörde unterrichtet haben, ist der Widerruf auch weiterhin möglich.

2. Aufsichtsbehörde ING-DiBa AG:

Die ING-DiBa AG hat in Verträgen seit dem 11. Juni 2010 vielfach wie folgt belehrt:

Die Belehrung betreffend des Fristbeginns („Die Frist beginnt nach Abschluss des Vertrags, aber erst, nachdem der Darlehensnehmer alle Pflichtangaben nach § 492 Abs.2 BGB (z.B. Angabe des effektiven Jahreszins, Angaben zum einzuhaltenden Verfahren bei der Kündigung des Vertrages, Angabe der für den Darlehensnehmer zuständigen Aufsichtsbehörde) erhalten hat.“) ist fehlerhaft.

3. Aufwendungen gegenüber öffentlichen Stellen:

Weiterhin wurde in Widerrufsinformationen der in der Musterwiderrufsinformation in Anlage 6 zu Art. 247 § 6 EGBGB seit dem 30. Juli 2010 vorgesehene Gestaltungshinweis [7] fehlerhaft angewandt. In der Widerrufsinformation wurde wie folgt belehrt:

(Beispiel: Volksbank Raiffeisenbank)

Sollte sich dieser Passus in Ihrer Belehrung finden, kann auch noch heute ein Widerruf möglich sein. Das Landgericht Aurich hat mit Urteil vom 27. April 2017 (Az.: 1 O 806/16) diese Aufnahme für fehlerhaft erklärt, wenn die Bank – wie in einer Vielzahl der Fälle – tatsächlich keine Aufwendungen gegenüber öffentlichen Stellen erbracht hat.

4. fehlende Belehrung über die Widerrufsfolgen:

Die DSL Bank hat seit 2010 Widerrufsinformationen verwendet, in denen die Belehrung über die Widerrufsfolgen vollständig fehlt. Sollte dies in Ihrem Darlehensvertrag der Fall sein, können Sie Ihren Darlehensvertrag auch noch heute widerrufen. Die fehlende Belehrung über die Widerrufsfolgen führt zum Verstoß gegen Art. 247 § 6 Abs. 2 EGBGB a.F. und zum Fortbestehen des Widerrufsrechts.

Ein weiterer Fehler, der der DSL Bank unterlaufen ist, ist die Verwendung des folgenden Passus unterhalb der Widerrufsinformation (vgl. LG Hamburg führt in seinem Urteil vom 19.09.2016 , Az.: 325 O 42/16):

5. Tageszins:

Weiterhin kommt bei sämtlichen Widerrufsinformationen seit Juni 2010 in Betracht, dass die Bank den zwingend anzugebenden Tageszinssatz in der Belehrung fehlerhaft berechnet und damit falsch angegeben hat. Ist der Tageszinssatz fehlerhaft berechnet, fehlt es an einer Pflichtangabe und Ihr Vertrag ist weiterhin widerrufsfähig.

Banken rechnen üblicherweise nach der sog. deutschen kaufmännischen Zinsberechnungsmethode (auch: 30/360-Methode). Hierbei werden für jeden Monat grundsätzlich 30 und für das Jahr 360 Zinstage veranschlagt. Neben der sog. deutschen kaufmännischen Zinsberechnungsmethode sind die sog. französische Methode (tatsächliche Zahl der Zinstage nach dem Kalender, Jahr mit 360 Tagen) und die sog. englische Methode (Effektivzinsmethode; tatsächliche Zahl der Zinstage nach dem Kalender, Jahr mit 365 Tagen) gebräuchlich. Zum Teil wird auch die sog. actual/actual-Methode angewendet, die das Jahr und den Monat jeweils mit der exakten Zahl der Kalendertage bemisst.

Die Banken hätten bei ihrer Berechnung des Tageszinssatzes richtigerweise ein Jahr mit 365 Tagen zugrunde legen müssen. Infolge der fehlerhaften Berechnung weisen die Widerrufsinformationen einen zum Nachteil des Darlehensnehmers zu hohen Tageszinssatz auf.


Was bedeutet der Widerruf für mein Darlehen?

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Infolge des wirksam erklärten Widerrufs wird der Darlehensvertrag in ein sog. Rückabwicklungsschuldverhältnis umgewandelt. Durch diese Art der Rückabwicklung bekommt der Verbraucher seine Zinsen allerdings nicht komplett zurück. In diesem Schritt muss jede Seite, das zurückzahlen, was sie vom anderen bekommen hat, inklusive dem Vorteil, den man aus dem Besitz gezogen hat. Der Darlehensnehmer muss der Bank die vollständige Darlehensvaluta, ohne Berücksichtigung bereits erbrachter Tilgungsleistungen, sowie Zinsen zurückzahlen. Dem Darlehensnehmer steht gegen die Bank ein Anspruch auf Rückzahlung bereits geleisteter Zins- und Tilgungsleistungen, sowie eine sog. Nutzungsentschädigung zu.

Hier eine Beispielrechnung:

Der Bankkunde hat sich einen Darlehensbetrag von 100.000 Euro für ein Immobiliendarlehen geliehen. Bei dem ursprünglichen Zinssatz von 5% und einer Laufzeit von 10 Jahren muss er mit 27.278 Euro Zinsen rechnen. Bei einem Widerruf und einer Neuberechnung auf dem momentanen Zinssatz von 2,2 Prozent (11.494 Euro Zinsen) spart der Kreditnehmer 15.784 Euro, ohne die bei einer Kündigung fällig gewordene Vorfälligkeitsentschädigung entrichten zu müssen.

Da beim Widerruf zeitnah hohe Verbindlichkeiten entstehen können, sollten sich Verbraucher bei Zeiten um eine Finanzierung bemühen. Es besteht aber auch die Möglichkeit mit der Bank zu verhandeln. Hierdurch kann eine Anpassung der Zinsniveaus erreicht werden.

In diesen Fällen entfällt die aufwändige Rückabwicklung, welche sowohl dem Kunden als auch der Bank viel Arbeit und Kosten erspart. Außerdem wird das ggf. gute geschäftliche Verhältnis zwischen dem Kunden und dem Kreditinstitut nicht unnötig belastet.



Entfall der Vorfälligkeitsentschädigung

Sofern infolge einer seitens der Bank fehlerhaft erteilten Widerrufsinformation das Widerrufsrecht weiterhin besteht, wird die zeitliche Grenze durch den Tatbestand der Verwirkung gesetzt. Der Bundesgerichtshof geht allerdings nicht davon aus, dass ein Widerrufsrecht bei einem noch laufenden Darlehensvertrag verwirkt sein kann. In seinen Entscheidungen vom 12. Juli 2016 (Az.: XI ZR 564/15; Az.: XI ZR 501/15) und vom 11. Oktober 2016 (Az.: XI ZR 482/15) hat der Bundesgerichtshof lediglich entschieden, dass bei beendeten Verträgen eine Verwirkung im Einzelfall in Betracht kommen kann.

Die weiterhin bestehende Möglichkeit des Widerrufs hat für den Darlehensnehmer den Vorteil, dass dieser ohne die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig aus dem Vertrag herauskommt. Weiterhin hat die Bank Nutzungsersatz auf die bis dahin vom Darlehensnehmer geleisteten Beträge zu zahlen (vgl. BGH, Urteil vom 12. Juli 2016, Az.: XI ZR 564/15).

Auch bei beendeten Verträgen ist der Widerruf möglich

Sollte die Darlehensvaluta bereits vollständig an den Darlehensgeber zurückgeführt worden sein, kann ein Widerruf noch möglich und sinnvoll sein. Dem Darlehensnehmer steht in diesem Fall ein Anspruch auf Rückzahlung einer etwaig geleisteten Vorfälligkeitsentschädigung, sowie ein Anspruch auf Nutzungsersatz zu.


Wie widerrufe ich mein Immobilien-Darlehen?

Ein Widerruf ist nicht aufwändig. Allerdings ist die Rechtslage für den Verbraucher in der Praxis nur augenscheinlich freundlich und problemlos. Die Durchsetzung der Ihnen zustehenden Rechte erweist sich als kompliziert. Viele Kreditinstitute sehen einen Widerruf ungern und zeigen sich unkooperativ. Selbstständig erklärte Widerrufe werden häufig als unwirksam zurückgewiesen. Hier kann anwaltlicher Beistand hilfreich sein. Auch die Verbraucherzentrale empfiehlt die Vertretung durch einen Anwalt:
„Es empfiehlt sich deshalb grundsätzlich für jeden Verbraucher, sich bei der Überprüfung einer Widerrufsbelehrung juristisch beraten und sich bei der späteren Durchsetzung eines gegebenenfalls gegebenen Widerrufsrechts von einem spezialisierten Anwalt vertreten zu lassen“.

Auch einschlägige Verbrauchermagazine raten zu anwaltlicher Unterstützung.

Wir prüfen Ihren Kreditvertrag kostenlos und unverbindlich. Daraufhin teilen wir Ihnen zeitnah mit, ob die Möglichkeit des Darlehenswiderrufs besteht und Sie von den Vorteilen einer vorzeitigen Vertragsauflösung profitieren können.
Um Ihren Immobiliendarlehensvertrag zu widerrufen, können Kreditnehmer einfach eines unserer vorgefertigten Musterschreiben verwenden. Klicken Sie dazu auf folgenden Link:

https://www.wbs-law.de/wirtschaftsrecht/wirtschaftsrechtimmobiliendarlehen-widerruf-musterschreiben-vorlage-66507/


Braucht es ein aufwändiges Gerichtsverfahren um einen Darlehenswiderruf durchzusetzen?

Das kommt ganz auf den Einzelfall an. Es gibt Banken, die sich sehr kooperativ zeigen. Andere Banken wehren sich mit Händen und Füßen. Häufig spielt die Laufzeit des streitgegenständlichen Vertrags eine Rolle. Ist schon ein erheblicher Teil des Darlehens zurückgezahlt? Ebenfalls zu berücksichtigen ist das allgemeine Verhältnis zwischen Bank und Kunde. Wenn Sie bereits Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben und diese nun zurückfordern, sind Kreditinstitute häufig defensiv. Trotzdem bestehen Möglichkeiten bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigungen zurückzufordern.

Banken sind eher zur Einsicht und Kompromissen bereit, wenn sie erkennen, dass der Kunde sachverständigen Beistand hat.

Wir verhandeln regelmäßig in verschiedensten Angelegenheiten mit Kreditinstituten. Profitieren Sie von unserer Expertise!


Kostenfreie Erstberatung: Prüfung Ihres Darlehensvertrages auf ein fortbestehendes Widerrufsrecht

Eine Ersteinschätzung Ihrer rechtlichen Möglichkeiten durch uns ist kostenlos. Wir werden sodann umfassend mit Ihnen erörtern, ob ein Vorgehen für Sie zweckmäßig ist. Die Details eines solchen Mandats können Sie gern in einem persönlichen Gespräch mit uns erfahren. Im Rahmen der außergerichtlichen Vertretung erklären wir zum Beispiel für Sie den Widerruf und führen etwaige Verhandlungen über eine Anpassung des Zinsniveaus bzw. Anschlussfinanzierung.

Sollten Sie einen Altvertrag, der vor dem 21. Juni 2016 abgeschlossen worden ist, bereits selbstständig widerrufen haben, kann auch insoweit eine Weiterverfolgung der Angelegenheit zweckmäßig sein. Auch insoweit können Sie sich jederzeit mit der Bitte an uns wenden, den Altvertrag anhand der aktuellen Rechtsprechung zu überprüfen.

Wenn Sie weitere Fragen haben oder Hilfe beim Widerruf Ihres Kreditvertragess haben benötigen, rufen Sie uns gerne unter 0221 / 9688 8153 63 (Beratung bundesweit) an! Wir helfen Ihnen, Ihr Geld zurückzuholen!

 

Die Kölner Kanzlei WILDE BEUGER SOLMECKE verfügt seit mehr als zwanzig Jahren insbesondere über fachliche Kompetenzen in den Gebieten des Wirtschaftsrechts, inklusive E-Commerce und Schutz des geistigen Eigentums, des Internet- sowie des Urheberrechts. Unter der Rufnummer 0221 / 951 563 0 erreichen Sie uns täglich für eine kostenlose Erstberatung. Unsere Anwälte beraten Sie gerne bundesweit.

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