Vertragsrecht

Vermieter darf die Wohnung nur in Anwesenheit des Mieters besichtigen

Für Vermieter besteht mit der Vermietung der Wohnung ein Risiko im Hinblick auf die Benutzung der Wohnung. Immer häufiger werden Wohnräume von Mietern systematisch zugemüllt und unbewohnbar zurückgelassen. Im Anschluss müssen die Vermieter mit großem finanziellem Aufwand die Objekte renovieren und bleiben in der Regel auf den Kosten sitzen. Oftmals wird dann der Einwand durch die Vermieter erhoben, dass diese Abnutzungen der Wohnungen vermeidbar gewesen wären, wenn sie sich den Zustand des Objektes öfter angeschaut hätten. Der Vermieter darf jedoch nicht in Abwesenheit der Mieter die Mieträume betreten.

Vermieter darf die Wohnung nur in Anwesenheit des Mieters besichtigen © ferkelraggae-Fotolia

Vermieter darf die Wohnung nur in Anwesenheit des Mieters besichtigen © ferkelraggae-Fotolia

Ein derartiges Vorgehen würde einen Hausfriedensbruch darstellen. Sofern eine Klausel dem Vermieter ein eigenmächtiges Betreten der Wohnung erlaubt, so ist diese Vereinbarung unwirksam. Ferner ist es dem Vermieter nicht erlaubt die Wohnung mit einem Ersatzschlüssel in Abwesenheit des Mieters zu betreten. Der Vermieter ist lediglich verpflichtet den Zugang zu seiner Wohnung zu gewährleisten, wenn ein dringender Gefahrenfall vorliegt oder der Mieter längere Zeit nicht anzutreffen ist. In allen anderen Fällen muss der Vermieter ein Zugangsrecht gerichtlich einklagen.

Wohnungsbesichtigung muss zeitnah angekündigt werden

In den Fällen, in denen der Vermieter ein schützenswertes Interesse daran hat die Wohnung zu besichtigen, muss im Vorfeld eine Ankündigung zur Wohnungsbesichtigung erfolgen. In der Regel muss der Mieter 24 Stunden vor der geplanten Besichtigung über diesen Umstand informiert werden. In weniger dringlichen Angelegenheiten muss die geplante Ankündigung sogar noch früher erfolgen. Zudem darf die Besichtigung nicht zu Unzeiten stattfinden. Beispielsweise scheidet eine Wohnungsbesichtigung an einem Sonntag grundsätzlich aus. Zudem muss der Vermieter auf kurzfristige Verhinderungsgründe des Mieters, wie beispielsweise Erkrankungen Rücksicht nehmen. Die Rechtsprechung erkennt zu Gunsten des Vermieters einige Fälle an, bei denen ein schützenswertes Interesse an einer Besichtigung in Anwesenheit des Mieters bejaht wird. Die häufigsten Fälle stellen ein geplanter Verkauf der Immobilie oder die geplante Renovierung nach einer Mangelanzeige durch den Mieter dar. Ferner wird ein Besichtigungsrecht in Anwesenheit des Mieters bei einer geplanten Modernisierung des Objektes anerkannt. Zudem darf der Vermieter die Wohnung in Anwesenheit des Mieters besichtigen, wenn der begründete Verdacht besteht, dass der Mieter seinen Mietpflichten nicht genügend nachkommt oder möglicherweise das Objekt vertragswidrig untervermietet oder gewerblich nutzt.

Christian Solmecke ist Partner der Kanzlei WILDE BEUGER SOLMECKE und inbesondere in den Bereichen des IT-, des Medien- und des Internetrechts tätig. Darüber hinaus ist er Autor zahlreicher juristischer Fachveröffentlichungen in diesen Bereichen.

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