Vertragsrecht

Mietkaution und Bürgschaft

Als Sicherungsmittel des Vermieters gegen wirtschaftliche Risiken der Vermietung findet sich die Mietsicherheit oder Mietkaution  nahezu in jedem Wohn- oder Geschäftsraummietvertrag wieder. Normiert ist sie in § 551 BGB. § 551 soll einen angemessenen Ausgleich zwischen dem Sicherungsinteresse des Vermieters und dem Schutzbedürfnis des Mieters herstellen.

Mietkaution

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Deshalb wird die Mietkaution dem Vermieter nicht uneingeschränkt als Sicherungsmittel gewährt. Begrenzt ist die Mietkaution nämlich insoweit, dass sie das Dreifache einer Monatsmiete (ohne Betriebskostenvorauszahlung) nicht übersteigen darf.

Wird eine höhere Kaution vereinbart, ist die Vereinbarung in Höhe des überschießenden Teils unwirksam. In der gesetzlich zulässigen Höhe bleibt die Kautionsabrede wirksam. Soweit die vom Mieter einer Wohnung erbrachte Kaution drei Monatsmieten übersteigt, steht ihm – unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache – ein Bereicherungsanspruch zu, der binnen drei Jahren seit Ablauf des Jahres verjährt, in dem der Mieter den überschießenden Betrag bezahlt hat.

Zwar kann ein Vermieter an sich mehrere Mietsicherheiten verlangen, so dass ein Nebeneinander von Mietkaution und z.B. einer Bürgschaft möglich ist. Diese sind aber bei der Vermietung von Wohnraum gemäß § 551 BGB der Höhe nach auf das Dreifache der monatlichen Kaltmiete begrenzt.

Die Begrenzung der Mietsicherheit auf drei Mieten ist also zwingend und würde durch eine zusätzliche Bürgschaft umgangen werden. Eine darüber hinaus gehende Sicherheit ist unwirksam, es sei denn, die Bürgschaft wurde unaufgefordert abgegeben.

Wie man sieht, ist das Verlangen des Vermieters nach vielen Sicherheiten nicht zwangsläufig die sicherste Maßnahme.

Christian Solmecke ist Partner der Kanzlei WILDE BEUGER SOLMECKE und inbesondere in den Bereichen des IT-, des Medien- und des Internetrechts tätig. Darüber hinaus ist er Autor zahlreicher juristischer Fachveröffentlichungen in diesen Bereichen.

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