Vertragsrecht

Hundekot auf Grundstück – Sachmangel

Das Amtsgericht München (Urteil vom 13.04.2016, Az. 171 C 15877/15) hat entschieden, dass eine große Zahl an Hundehaufen auf einem Grundstück einen Sachmangel darstellt. Ein Grundstückskäufer kann jedoch nur dann Schadensersatz für die Beseitigung des Hundekots verlangen, wenn er den verantwortlichen Besitzer des Hundes im Vorfeld erfolglos zur Beseitigung der Verschmutzung aufgefordert hat.

Hundekot auf Grundstück – Sachmangel ©-Thomas-Jansa-Fotolia

Kauf einer Wohnung „wie besichtigt“

Der Eigentümer einer Eigentumswohnung mit Gartenanteil hat diese zum Verkauf angeboten. Ein Kaufinteressent besichtigte anschließend die angebotene Wohnung und den Garten. Zum Zeitpunkt der Besichtigung war der Garten witterungsbedingt schneebedeckt. Verkäufer und Käufer schlossen nach der Besichtigung einen Kaufvertrag über die Wohnung und vereinbarten, dass Wohnung und Garten „wie genau besichtigt“ übergeben werden sollen. Die Übergabe wurde abschließend im Dezember vollzogen.

Entdeckung im Garten

Einige Wochen nach Übergabe der Wohnung, ist der Schnee im Garten bei einsetzendem Tauwetter geschmolzen. Den Käufer erwartete eine unerfreuliche Überraschung. Auf dem Rasen des Gartens kamen zahlreiche Hundehaufen zum Vorschein, die vorher durch den witterungsbedingten Schnee nicht sichtbar waren.

Gartenbaufirma mit Beseitigung beauftragt

Der Käufer der Wohnung wollte den Hundekot nicht selber entfernen. Einige Wochen nachdem er die Verunreinigung im Garten bemerkt hatte, beauftragte er eine Gartenbaufirma mit der Beseitigung der Hundehaufen. Die Hundehaufen waren zu dem Zeitpunkt bereits in großen Teilen ins Erdreich gesickert. Nach Meinung des Wohnungskäufers habe eine Kontaminierung des Oberbodens des Garten stattgefunden, da Hundekot widerstandsfähige Krankheitserreger und Parasiten enthalte. Die Gartenbaufirma habe daher den Oberboden abtragen und anschließend den Garten neu bepflanzen müssen.

Verkäufer möchte nicht zahlen

Der Käufer der Wohnung hat den Verkäufer kontaktiert und zur Übernahme der Kosten der Beseitigung der Hundehaufen durch die Gartenbaufirma aufgefordert. Der Verkäufer aber wollte die Kosten nicht ersetzen. Zwar habe er seinen Hund gelegentlich in den Garten gelassen, aber Hundehaufen stets entsorgt. Der Käufer hat den Verkäufer dann vor dem Amtsgericht München auf Zahlung der entstandenen Beseitigungskosten verklagt.

Sachmangel bei Hundekot bejaht

Das Amtsgericht München hat im Ergebnis entschieden, dass die zahlreichen Hundehaufen zwar grundsätzlich einen Sachmangel darstellen, der Verkäufer aber nicht für die Beseitigung des Hundekotes zahlen muss. Das Gericht begründete seine Entscheidung vor allem damit, dass der Käufer der Wohnung den Verkäufer nicht zur Entfernung der Hundehaufen aufgefordert habe. Auch hätte er eine Nachfrist setzen müssen. Darüber hinaus treffe den Wohnungskäufer eine Mitschuld an der Kontaminierung des Oberbodens, da dieser den Kot einige Wochen im Garten habe liegen lassen. Für Folgeschaden am Oberboden, der auf dem Sachmangel beruhe, sei der Käufer daher selbst verantwortlich.

Fazit

Obwohl ein Sachmangel vorgelegen hat, konnte der Wohnungskäufer keine Ersatzansprüche gegen den Verkäufer durchsetzen und bleibt auf den Kosten für die Beseitigung der Hundehaufen sitzen. Anders wäre die Gerichtsverhandlung wohl ausgegangen, wenn der Käufer den Verkäufer zeitnah erfolglos zur Beseitigung aufgefordert hätte. Eine vollumfängliche rechtssichere anwaltiche Beratung nach Bekanntwerden des Sachmangels, hätte eine erfolgreiche gerichtliche Anspruchsdurchsetzung ermöglichen können. (NH)

Christian Solmecke ist Partner der Kanzlei WILDE BEUGER SOLMECKE und inbesondere in den Bereichen des IT-, des Medien- und des Internetrechts tätig. Darüber hinaus ist er Autor zahlreicher juristischer Fachveröffentlichungen in diesen Bereichen.

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