Vertragsrecht

FAQ Recht – das Vermieterpfandrecht

Das Vermieterpfandrecht ist im § 562 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) normiert. Danach hat der Vermieter für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es ist ein besitzloses gesetzliches Pfandrecht. Es entsteht also von Gesetzes wegen, sofern dem Vermieter ein fälliger Forderungsanspruch gegen den Mieter zusteht, die eingebrachten Sachen sich im alleinigen Eigentum des Mieters befinden, welche pfändbar sind und keine Rechte Dritter entgegenstehen.

Vermieterpfandrecht

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Fälliger Anspruch

Der Vermieter muss zunächst einen fälligen Anspruch gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis besitzen z.B. Zahlung des Mietzinses. Wenn der Mieter nicht zahlt, hat er die Möglichkeit die dem Pfandrecht unterliegenden Gegenstände des Mieters heraus zu verlangen, in Besitz zu nehmen und zu verwerten wie bspw. versteigern zu lassen.

Eingebrachte Sachen

Das Vermieterpfandrecht erfasst nur Sachen, keine Forderungen. Daher fallen unter das Pfandrecht Geld und Wertpapiere (Inhaberpapiere, Wechsel, Schecks), nicht jedoch Legitimationspapiere, bei welchen die Urkunde selbst keinen Wert besitzt, wie das Sparkassenbuch, eine Lebensversicherungspolice und ein Kraftfahrzeugbrief. Wichtig ist, dass die Sachen im Alleineigentum des Mieters stehen. Denn bloßer Besitz wie z.B. bei Leasing der Fall ist, genügt nicht. Eingebracht sind die Sachen des Mieters, die mit dessen Willen nicht nur vorübergehend in die Mieträume gebracht worden sind. Einer festen Verbindung mit dem Grundstück bedarf es nicht. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Mieter sich der Entstehung des Pfandrechts bewusst war und ob er damit einverstanden war. Das Einbringen ist nämlich ein Realakt.

Unpfändbare Sachen

Der Pfändung nicht unterworfen im Sinne des § 562 Abs. 1 S. 2 BGB sind die nach §§  811, 812 Zivilprozessordnung (ZPO) unpfändbaren Sachen. Als unpfändbar gelten alle dem persönlichen Gebrauch bzw. der Haushaltsführung dienenden Sachen und Einrichtungsgegenstände. Dadurch soll dem Mieter trotz Schulden bzw. Pfändung eine zumindest bescheidene Lebensführung ermöglicht werden. Dies ist Ausdruck seiner Grundrechte. So ist beispielsweise die Pfändung einer Wohnzimmereinrichtung oder von Küchengeräten, soweit diese nicht mehrfach vorhanden sind, ausgeschlossen. Ebenfalls können Rundfunkgeräte, Kühlschränke, Kochherde, Waschmaschinen etc. nicht gepfändet werden. Darüber hinaus kann auch im Einzelfall die Pfändung einer kostbaren Taschenuhr unzulässig sein. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter außer dieser Uhr keine andere besitzt. Ausschließlich körperliche Gegenstände im Sinne des § 90 BGB (bewegliche und unbewegliche Sachen) sind pfändbar.

Erlöschen des Vermieterpfandrechts

Entfernt der Mieter die Sache aus den Mieträumen und hat der Vermieter von diesem Umstand Kenntnis und widerspricht nicht, so erlischt das Vermieterpfandrecht, § 562a BGB. Erhebt der Vermieter also Widerspruch gegen die Wegschaffung pfändbarer Sachen, erlischt das Vermieterpfandrecht nicht und es entsteht ein sogenanntes „Sperrrecht“ des Vermieters. Das Vermieterpfandrecht erlischt auch dann nicht, wenn pfändbare Sachen nur vorübergehend aus dem Mietobjekt entfernt werden (s. OLG Frankfurt ZMR 2006, 609).

Pfandkehr

Entfernt der Mieter entgegen dem Widerspruch des Vermieters die Pfandsache aus dem Mietobjekt, macht der Mieter sich unter Umständen des Straftatbestandes der Pfandkehr nach § 289 Strafgesetzbuch (StGB) strafbar.

Vor- und Nachteile des Vermieterpfandrechts

Der Vermieter hat im Falle der Insolvenz des Mieters ein Absonderungsrecht, d.h. eine gesonderte Befriedigung außerhalb des Insolvenzverfahrens, § 50 Abs. 2 Insolvenzordnung (InsO), und einen Anspruch auf vorzugsweise Befriedigung aus dem Erlös, § 805 Abs. 1 ZPO. Macht der Vermieter sein Vermieterpfandrecht geltend, ist der Mieter aus Rechtsgründen gehindert, die Räume vollständig zu räumen. Das Berliner Kammergericht hat in einem so gelagerten Fall entschieden, dass der Mieter bis zur vollständigen Räumung dann auch keine Entschädigung in Höhe der bisherigen – dem Vermieter verloren gegangenen – Miete zahlen muss (KG Berlin, Az.: 8 U 144/04).

Christian Solmecke ist Partner der Kanzlei WILDE BEUGER SOLMECKE und inbesondere in den Bereichen des IT-, des Medien- und des Internetrechts tätig. Darüber hinaus ist er Autor zahlreicher juristischer Fachveröffentlichungen in diesen Bereichen.

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