Vertragsrecht

BGH: Vermieter darf Musikunterricht in Mietwohnung untersagen

Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hatte sich in einem Urteil vom 10. April 2013 mit der Frage zu befassen, ob der Vermieter verpflichtet sein kann, dem Mieter zu erlauben, in der Mietwohnung gewerblich Musikunterricht zu erteilen (VIII ZR 213/12). Entscheidend ist dabei, ob durch den Musikunterricht der Hausfrieden gestört wird.

Mieter, Musikunterricht

© Alexander Tarasov – Fotolia

Mieter nutzt Mietwohnung für Musikunterricht

Im vorliegenden Fall hatte die Mutter des Beklagten im Jahr 1954 die Wohnung des Klägers angemietet. Da sie pflegebedürftug wurde, zog auch der Beklagte im Jahr 2006 in diese Wohnung ein, um seine Mutter zu pflegen. Nach deren Tod hatte er die Wohnung übernommen. Mit Anwaltsschreiben vom 2. März 2011 kündigte der klagende Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich nach § 563 Abs. 4 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Grund für die Kündigung sei, dass der Beklagte über mehrere Jahre hinweg ohne seine Erlaubnis in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilt und die Wohnung damit entgegen dem vertraglichen Nutzungszweck gewerblich genutzt habe. Wegen des durch den Unterricht verursachten Lärms sei es zu den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigenden Streitigkeiten mit Mitmietern gekommen.

Hausfrieden muss trotz Musikunterrichts sichergestellt sein

Der Vermieter muss in ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ohne entsprechende Vereinbarung eine Nutzung für Musikunterricht grundsätzlich nicht dulden. Das Gericht bekräftigte damit seine bisherige Rechtsprechung. Bereits 2009 entschieden die Richter im Falle eines Immobilienmaklers zu Gunsten des Vermieters, der eine teilgewerbliche Nutzung in Mietwohnungen nicht dulden muss. Der Vermieter kann zwar im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Entscheidend ist dabei, ob der Mieter darlegen und beweisen kann, dass von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung und dass dadurch der Hausfrieden nicht gestört wird. Der Mieter gab jedoch pro Woche zehn bis zwölf Schülern in seiner Wohnung Unterricht, was im Haus zu Streit mit Nachbarn geführt hatte, so dass eine Erlaubnis vorliegend offensichtlich nicht in Betracht kam.

 

Im Interesse des Mieters darf also von der Tätigkeit kein Lärm ausgehen. Ansonsten muss der Mieter mit einer Kündigung rechnen, da ein Vermieter berechtigt und verpflichtet ist, den Hausfrieden zu gewährleisten.

 

Christian Solmecke ist Partner der Kanzlei WILDE BEUGER SOLMECKE und inbesondere in den Bereichen des IT-, des Medien- und des Internetrechts tätig. Darüber hinaus ist er Autor zahlreicher juristischer Fachveröffentlichungen in diesen Bereichen.

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