Vertragsrecht

BGH – Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe eines Mietobjektes

Der Bundesgerichtshof  hat entschieden, dass sich die Höhe der Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe eines Mietobjektes an den aktuellen Marktpreisen orientiert. Vor allem für langjährige Mieter können sich erhebliche wirtschaftliche Risiken ergeben, wenn diese sich gerichtlich gegen Kündigungen wehren und vor Gericht unterliegen.

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Gerichtliche Prüfung einer Kündigung

Im Jahr 1993 zogen zwei Mieter in ein Mietshaus in München. Die bei Einzug vereinbarte Miete betrug inklusive der Heizkosten rund 1050 Euro. Mehr als zehn Jahre später hatte der Vermieter den Bewohnern des Hauses wegen Eigenbedarf gekündigt. Die Hausbewohner hatten die Kündigung allerdings nicht akzeptieren wollen und blieben weiterhin im Wohnhaus wohnhaft. Dabei zahlten sie weiterhin die bei Vertragsschluss vereinbarte Miete und die Heizkosten.

Nutzungsentschädigung gefordert

Vor Gericht stritten die Parteien darum, ob und in welcher Höhe der Eigentümer des Hauses eine Nutzungsentschädigung für die Zeit verlangen darf, in der das Haus von den Bewohnern trotz wirksamer Kündigung nicht herausgegeben wurde. § 546a Abs. 1 BGB regelt, dass ein Vermieter stets eine Nutzungsentschädigung fordern darf, wenn ein Mietobjekt verspätet zurückgegeben wird. Fordern kann er dann die vereinbarte Miete oder aber den Betrag der ortsüblichen Miete.

Wie bestimmt sich die Ortsüblichkeit?

Darüber, wie die Ortsüblichkeit einer Miete festgestellt wird, herrschte jedoch Uneinigkeit. Die Bewohner des Hauses argumentierten, dass die sich die Summe der Nutzungsentschädigung an den Fristen und Grenzen normaler Mieterhöhungen im Sinne des § 558 BGB orientieren müsse. Der Vermieter des Hauses war anderer Meinung und machte vor Gericht die Summe geltend, die er von einem neuen Mieter als Mietpreis hätte verlangen können.

Bundesgerichtshof stärkt Vermieter

Der Bundesgerichtshof hat im Ergebnis entschieden, dass der Vermieter, für den Zeitraum der verweigerten Rückgabe des Hauses, die ortsübliche Miete in Form des aktuellen Marktpreises als Nutzungsentschädigung verlangen kann (Urteil vom 18.01.2017, Az. VIII ZR 17/16). Konkret wurden die Hausbewohner zu Ende Oktober 2011 gekündigt, sind aber erst knappe eineinhalb Jahre später ausgezogen. Für diese Zeit müssen die ehemaligen Bewohner nun über 7000 Euro nachzahlen – obwohl sie die nach ihrem eigenen Mietvertrag geltenden Miet- und Heizkosten weiter gezahlt haben.

Nutzungsentschädigung orientiert sich an aktuellem Marktwert

Die Richter am Bundesgerichtshof stellten damit fest, dass sich die Höhe einer Nutzungsentschädigung an den aktuellen Marktpreisen orientiert. Die Regelungen des § 558 Abs. 2 BGB über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete seien aus systematischen Gründen nicht anwendbar. Die gesetzlichen Ansprüche bei einer verspäteten Rückgabe der Mietsache sollen den Vermieter in die Lage versetzen, an einer positiven Preisentwicklung partizipieren zu können. Gleichzeitig solle auch der Mieter erheblichen Druck verspüren, damit er eine Immobilie zeitnah räumt.

Mieterbund kritisiert die Entscheidung

Der Deutsche Mieterbund kritisiert die Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Die Mehrkosten für Mieter könnten im Zweifel rund 10 Prozent betragen. Die Entscheidung des BGH sei daher nicht nachvollziehbar.

Fazit

Der Bundesgerichtshof stärkt hier vor allem Vermietern den Rücken. Diese können erhebliche Nachforderungen stellen, wenn Mieter eine Mietwohnung oder ein Mietshaus nicht fristgerecht räumen. Vor allem langjährige Mieter treffen wirtschaftliche Risiken, sofern sie sich gegen ausgesprochene Kündigungen von Wohnraum wehren wollen. Es drohen immer dann heftige Nachzahlungen, wenn das Mietniveau im Vergleich zur vereinbarten eigenen Miete stark angezogen ist. Die Rechtsprechung des BGH ist durchaus kritisch zu bewerten. Mieter könnten durch die drohenden wirtschaftlichen Folgen durchaus abgeschreckt werden und auf die richterliche Prüfung ausgesprochener Kunden verzichten, um Kostenrisiken aus dem Weg zu gehen. (NH)

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Christian Solmecke ist Partner der Kanzlei WILDE BEUGER SOLMECKE und inbesondere in den Bereichen des IT-, des Medien- und des Internetrechts tätig. Darüber hinaus ist er Autor zahlreicher juristischer Fachveröffentlichungen in diesen Bereichen.

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