Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)

Das Besichtigungsrecht des Vermieters

Ein Recht zur Besichtigung und zum Betreten der Wohnung besteht für den Vermieter nur dann, wenn sachliche Gründe vorliegen. Denn mit der Vermietung gibt der vermietende Eigentümer sein „Hausrecht“ an der Wohnung auf.

Vermieter Besichtigung Wohnung

© ferkelraggae-Fotolia

Mieter übt das Hausrecht aus

Durch die Vermietung der Wohnung an den Mieter übt dieser nunmehr das Hausrecht aus. Er kann also entscheiden, wem er Zutritt zu seiner Wohnung gewährt und wem nicht. Der Vermieter jedenfalls ist nicht mehr berechtigt, diese Wohnung nach eigenem Gutdünken zu betreten. Er bedarf hierfür grundsätzlich der Genehmigung seitens des Mieters, auf deren Erteilung er allerdings unter gewissen Umständen auch einen Anspruch hat.

Die Wohnung des Mieters kann also nur nach vorheriger Ankündigung und Erlaubnis betreten werden, so auch z.B. um die Wohnung Nachmietinteressenten zu zeigen. Vor der Anmeldung muss der Vermieter den Grund der Besichtigung angeben.

Besichtigungszeiten

Der Besuch muss mindestens zwei Tage vorher schriftlich angekündigt werden, bei berufstätigen Mietern drei Tage vorher (LG Frankfurt vom 24. Mai 2002 – 2/17 194/ 01 -, NZM 02, 696). Ein angemessener Zeitraum zwischen Benachrichtigung und Besichtigung kann aber beispielsweise bei einer besonderen beruflichen Situation des Mieters auch deutlich länger sein (AG Münster, WM 1982, 282).

Nach Auffassung des Landgerichts Frankfurt reicht es aus, wenn man dreimal monatlich zwischen 19 und 20 Uhr für jeweils 30 bis 45 Minuten Besichtigungen ermöglicht.

Sofern der Mieter bereits sehr viele Besichtigungen erduldet hat, reicht es sogar schon aus, wenn er nur einmal im Monat für 30 Minuten die Besichtigung zulässt (AG Hamburg WM 92, 540).

Grundsätzlich steht dem Vermieter während der Abwesenheit des Mieters (z.B.: Urlaub) kein Besichtigungsrecht zu.

Bei der Terminierung der Besichtigung sind die Belange des Mieters zu beachten. Sie ist also nur zur angemessenen Tageszeit und während der ortsüblichen Besuchszeiten zulässig. Damit scheiden im Regelfall Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen aus. Auch muss der Mieter Besichtigungen an sehr frühe Morgen- und sehr späten Abendstunden dulden.

Der Mieter hat daher die Möglichkeit ungelegene Termine abzusagen. Er muss dann aber zwei oder drei Alternativtermine vorschlagen. Versucht der Vermieter das Besichtigungsrecht eigenmächtig zu erzwingen, begeht er einen Hausfriedensbruch (§ 123 StGB).

Besichtigungsrecht kann vertraglich geregelt werden

Der Vermieter kann auch sein Recht zur Besichtigung formularvertraglich erweitern. Er kann aber keine Klausel mit dem Mieter vereinbaren, welche ihm ein generelles und uneingeschränktes Besichtigungsrecht gewährt. Eine solche Klausel wäre unwirksam. Besichtigungszeiten, die in einem Formularvertrag vereinbart wurden, sind auch bindend, wenn sie angemessen sind und den hier dargelegten Anforderungen genügen. Verweigert der Mieter die Besichtigung, ist das kein Kündigungsgrund. Vielmehr muss der Vermieter dann den Rechtsweg beschreiten.

Christian Solmecke ist Partner der Kanzlei WILDE BEUGER SOLMECKE und inbesondere in den Bereichen des IT-, des Medien- und des Internetrechts tätig. Darüber hinaus ist er Autor zahlreicher juristischer Fachveröffentlichungen in diesen Bereichen.

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