Wirtschaftsrecht

BGH zur Kündigung von Wohnungsmietern wegen Eigenbedarf der Gesellschafter einer Personengesellschaft

Eine Personenhandelsgesellschaft darf einen Mietvertrag über eine Wohnung nicht einfach kündigen, weil ihre Gesellschafter Eigenbedarf geltend machen. Dies hat kürzlich der Bundesgerichtshof entschieden.

In dem vorliegenden Fall kündigte eine GmbH & Co. KG einen Wohnraummietvertrag wegen Eigenbedarf ihrer Personengesellschafter und klagte auf Räumung.

Das Amtsgericht Hamburg wies die Räumungsklage der Vermieterin ab. Auch das Landgericht wies die Berufung der Vermieterin zurück. Daraufhin verfolgte sie mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision ihr Räumungsbegehren weiter. Ihre Revision blieb jedoch erfolglos.

Der Bundesgerichtshof wies mit Urteil vom 15.12.2010 (VIII ZR 210/10) die Klage der Vermieterin endgültig ab, weil die Eigenbedarfskündigung hier rechtswidrig gewesen ist.

Zwar ist nach Ansicht der Richter die Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechtes normalerweise auch wegen Eigenbedarfes der Gesellschafter zulässig. Denn es hängt oft vom Zufall ab, ob eine Mehrheit von Personen eine Wohnung als Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder als Gemeinschaft  vermieten (vgl. BGH-Urteil vom 27.06.2007 Az. VIII ZR 271/06).

Allerdings ist nach Ansicht des BGH die Interessenlage einer vermietenden Personengesellschaft nicht mit der einer Bruchteilsgemeinschaft oder Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zu vergleichen. Denn die Gründung einer Personenhandelsgesellschaft-sei es eine KG gem. § 161 HG oder eine OHG gem. § 105 HGB-setze gewöhnlich eine umfassende Organisation und diverse rechtsgeschäftlichen Aktivitäten bis hin zur Eintragung im Handelsregister voraus. Daher werde eine Wohnung durch eine Personenhandelsgesellschaft von vornherein nicht aus Zufall vermietet. Vielmehr werde die Vermietungsentscheidung bewusst nach Anstellung sämtlicher Wirtschaftlichkeitsüberlegungen vorgenommen, welche vor allem haftungs- und steuerrechtliche Aspekte erfassen.

Demzufolge ist die Kündigung einer GmbH & Co. KG unwirksam, da es an einem berechtigten Kündigungsinteresse im Sinne des § 573 BGB fehlt.

Das aus der vorgenannten GbR-Entscheidung des BGH (Az. VIII ZR 271/06) abgeleitete Zufallsargument hält meiner Ansicht nach nicht einer näheren Betrachtung Stand (vgl. Wedemann, NZG 2011, S. 533 f.). Eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ist nach allgemeiner Ansicht ein rechtlich selbständiges, rechtsfähiges und gem. § 47 II GBO grundbuchfähiges Gebilde, genauso wie eine offene Handelsgesellschaft. Daher darf nicht ausschließlich auf den formellen Aspekt abgestellt werden, dass die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts – im Unterschied zur Gründung z.B. einer offenen Handelsgesellschaft – nicht ins Handelsregister eingetragen wird. Auch der Betrieb einer Immobilienvermietung in Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts setzt eine bewusste Entscheidung voraus und erfordert umfangreiche rechtsgeschäftliche Tätigkeit sowie eine gewisse Organisation.

Mithin ist die Unzulässigkeit einer Kündigung eines Wohnraummietvertrages durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters ohne weiteres denkbar.

Denklogisch überzeugt die Unwirksamkeit der eigenbedarfsbedingten Vermieterkündigung des Wohnraummietvertrages durch eine (Personen-) Gesellschaft als Ergebnis der BGH-Rechtsprechung.

Christian Solmecke ist Partner der Kanzlei WILDE BEUGER SOLMECKE und inbesondere in den Bereichen des IT-, des Medien- und des Internetrechts tätig. Darüber hinaus ist er Autor zahlreicher juristischer Fachveröffentlichungen in diesen Bereichen.

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