Rechtsfall des Tages

Rechtsfall des Tages: Mangel in der Mietwohnung– Welche Rechte hat der Mieter?

Ich wohne seit ein paar Wochen in einer Mietwohnung. Seit einiger Zeit bildet sich Feuchtigkeit an den Fenstern. Im Wohnzimmer hat sich sogar bereits Schimmel gebildet, sodass ich dieses nicht richtig nutzen kann. Welche Rechte habe ich als Mieter?

Schimmel in der Wohnung stellt einen Mietmangel dar. Ein Mangel im mietrechtlichen Sinn liegt vor, wenn die vertraglich vereinbarte Soll-Beschaffenheit der Mietwohnung von dem tatsächlichen Ist-Zustand abweicht. Es kommt also entscheidend auf den vertraglich vereinbarten Nutzungszweck an. Bei der Wohnraummiete ist es das Wohnen. Im vorliegenden Fall ist dieses im Wohnzimmer aufgrund des Schimmels nicht möglich, daher liegt ein Mangel vor.

 

Liegt ein Mangel vor, so ist der Mieter verpflichtet, diesen dem Vermieter unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern anzuzeigen. Dies kann mündlich oder schriftlich erfolgen. Wenn der Mieter den Mangel nicht oder nicht unverzüglich anzeigt, kann er sich u.U. sogar schadensersatzpflichtig machen.

 

Bei einem Mietmangel stehen dem Mieter grundsätzlich folgende Rechte zu:

 

Beseitigung des Mangels, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB

Zunächst kann der Mieter vom Vermieter die Beseitigung des Mangels verlangen.

 

Mietminderung gemäß § 536 BGB

Ist die Tauglichkeit der Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch wegen des Mangels nicht unerheblich beeinträchtigt, wird die Miete von Gesetzes wegen gemindert, ohne dass sich der Mieter hierauf berufen muss. Er ist lediglich verpflichtet, dem Vermieter den Mangel anzuzeigen. Die Höhe der Minderung muss angemessen sein. Was „angemessen“ ist, ist grundsätzlich abhängig vom Einzelfall.

 

Zurückbehaltung der Miete

Beseitigt der Vermieter den Mangel nicht, so kann der Mieter grundsätzlich (zusätzlich zur Mietminderung) einen weiteren Teil der Miete einbehalten. Dieses sogenannte Zurückbehaltungsrecht sollte jedoch ausdrücklich erklärt werden.

 

Selbstvornahme/Aufwendungsersatz gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB

Ist der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, so kann der Mieter von seinem Selbstvornahmerecht Gebrauch machen und den Mangel durch einen Fachmann beseitigen lassen. Voraussetzung für ein In-Verzug-Setzen des Vermieters ist grundsätzlich eine auf Mängelbeseitigung gerichtete Mahnung. Einer solchen bedarf es nicht, wenn eine umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB).

 

Schadensersatz gemäß § 536a BGB

Entsteht dem Mieter durch den Mangel oder eine verspätete Mängelbeseitigung des Vermieters ein Schaden, so kann er diesen unter den Voraussetzungen des § 536 a Abs. 1 BGB ersetzt verlangen.

 

Kündigung des Mietverhältnisses, § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB

Schließlich kann der Mieter den Mietvertrag sogar außerordentlich kündigen, wenn der Mangel erheblich ist und dem Mieter der Gebrauch der Mietwohnung ganz oder teilweise nicht gewährt wird.

Die Rechte des Mieters sind jedoch ausgeschlossen, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder diese ihm infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sind.

Christian Solmecke ist Partner der Kanzlei WILDE BEUGER SOLMECKE und inbesondere in den Bereichen des IT-, des Medien- und des Internetrechts tätig. Darüber hinaus ist er Autor zahlreicher juristischer Fachveröffentlichungen in diesen Bereichen.

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RSSKommentare (2)

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  1. Dierich sagt:

    Hallo!
    Trifft dies auch auf starke Feuchtigkeit im Keller zu?
    Danke!

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