Rechtsfall des Tages

Rechtsfall des Tages: Grenzen einer Mietkautionsvereinbarung

Seit diesem Monat habe ich eine Wohnung für monatlich 450 € zuzüglich einer Betriebskostenpauschale von 50 € gemietet und bin dort eingezogen. Jetzt will mein Vermieter, dass ich ihm bis Ende des Monats 1.500 € als Kaution zahle. Dabei habe ich ihm diesen Monat bereits 450 € in bar übergeben. Er beruft sich auf Nr. 5 des Mietvertrages, wonach vier Monatsmieten inklusive Betriebskostenpauschale als Kaution innerhalb eines Monats nach Einzug zur Zahlung fällig sind. Eine derartige Summe kann ich diesen Monat unmöglich aufbringen. Muss ich diesen ganzen Betrag bereits so schnell zahlen?

 

Antwort WBS:

Nein, Ihr Vermieter hat keinen Anspruch auf eine Zahlung der gesamten Kaution bereits diesen Monat und auch nicht in der Höhe von 1.500 €.

 

Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum können Mieter und Vermieter eine Vereinbarung hinsichtlich der Erbringung einer Kaution in Form einer sogenannten Mietsicherheit – treffen. Dies kann auch im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) erfolgen. Ihr Mietvertrag sieht eine solche Vereinbarung vor, so dass Ihr Vermieter grundsätzlich einen Anspruch auf Leistung der Kaution hat.

 

Allerdings existieren gesetzliche Regelungen, die gewisse Grenzen in Bezug auf die Mietsicherheit enthalten. So sieht § 551 Abs. 1 BGB vor, dass die Höhe einer solchen Kaution höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen darf. Nach § 551 Abs. 2 Satz 1 BGB ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt, wenn – wie in Ihrem Fall – als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen ist. Dabei ist die erste Teilzahlung nach § 551 Abs. 2 Satz 2 BGB zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

 

Die Klausel Nr. 5 Ihres Mietvertrages verstößt in dreifacher Weise gegen die genannten Regelungen. So darf Ihr Vermieter erstens nicht vier, sondern nur drei Monatsmieten als Kaution bezahlen. Dabei darf zweitens nur die reine Monatsmiete ohne Betriebskostenpauschale Bezugpunkt sein, also nicht 500 €, sondern nur 450 €. Drittens müssen Sie im ersten Monat nach Einzug nicht bereits die gesamte Kaution, sondern nur die erste dieser in drei Raten zahlbaren Gesamtkaution bezahlen.

 

Nach § 551 Abs. 4 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes führt ein Verstoß gegen die gesetzlichen Bestimmungen aber nicht zur Nichtigkeit der gesamten Kautionsvereinbarung, sondern nur zur sogenannten Teilnichtigkeit. Das bedeutet: Der Mieter muss zwar eine Kaution zahlen, aber eben nur in den gesetzlichen Grenzen. Diese bloß teilweise Unwirksamkeit wird mit einem Ausgleich zwischen dem Sicherungsinteresse des Vermieters und dem Schutzinteresse des Mieters begründet.

 

Danach müssen Sie diesen Monat nach Ihrer bereits erfolgten Zahlung in Höhe von 450 € nichts mehr zahlen. Erst nächsten und übernächsten Monat müssen Sie jeweils weitere 450 € an Ihren Vermieter zahlen.

 

Christian Solmecke ist Partner der Kanzlei WILDE BEUGER SOLMECKE und inbesondere in den Bereichen des IT-, des Medien- und des Internetrechts tätig. Darüber hinaus ist er Autor zahlreicher juristischer Fachveröffentlichungen in diesen Bereichen.

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