Rechtsfall des Tages

Rechtsfall des Tages: Für welche Schäden haftet der Mieter?

Für welche Schäden muss der Mieter selbst haften bzw. gibt es eine Selbstbeteiligungspflicht bei Reparaturen? Darf der Vermieter mich zu einer Selbstbeteiligung vertraglich verpflichten? Was ist mit der sog. Kleinreparaturklausel?

Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu halten. Grundsätzlich gehört es also zu den Kardinalspflichten des Vermieters, Schäden zu beheben, die die Nutzung einer Wohnung oder anderen Räumlichkeiten beeinträchtigen.

 

Insbesondere bei Schäden, die durch den vertragsgemäßen Gerbrauch entstehen, hat der Mieter nicht selbst zu beheben. Hiermit ist also der ganz normale Verschleiß gemeint. Wenn also ein morsches Rohr, der Teppichboden nach und nach befleckt, die Scharniere der Tür Widerstand beim Öffnen und Schließen leisten, dann muss der Vermieter diesen Mangel beheben.

 

Allerdings hat der Mieter sorgsam mit der Mietsache umzugehen. Er ist auch dazu verpflichtet, dem Vermieter den Mangel anzuzeigen, damit dieser überhaupt die Möglichkeit hat, Kenntnis hiervon zu nehmen und tätig zu werden.

 

Eine Haftung des Mieter kommt laut Gesetz nur in Betracht, wenn dieser mutwillig oder aus Unachtsamkeit Schäden an der Wohnung oder den Geschäftsräumen verursacht. Hierfür hat er selbst einzustehen.

 

Ebenso muss der Mieter für solche Schäden haften, die Personen aus seinem Haushalt an der Mietsache herbeiführen. Wenn also die Kinder des Mieters die Tapete herunterreisen, hat der Mieter grundsätzlich dafür einzustehen.

 

Was passiert, wenn ein Dritter, also weder der Vermieter noch der Mieter bzw. seine Mitbewohner, einen Schaden an der Wohnung verursacht?

Zum Beispiel setzt der Mieter der Wohnung drüber sein Bad unter Wasser, so dass die Decke durchnässt wird, oder das Nachbarkind schießt die Fensterscheibe ein.

Auch hier ist der eigene Vermieter stets Ansprechstation. Dieser kann ja dann die Reparaturkosten von dem eigentlichen Schadensverursacher, z.B. vom Nachbarn, ersetzt verlangen.

 

Aber kann der Vermieter etwas anderes im Mietvertrag vereinbaren?

 

Ja, der Vermieter kann mit dem Mieter einer Wohnung im Mietvertrag vereinbaren, dass dieser für bestimmte Renovierungsarbeiten aufkommt, z.B. dass der Mieter bei Auszug die Wände streichen muss. Allerdings kann der Vermieter solche sog. Schönheitsreparaturen nur eingeschränkt dem Mieter auflasten!

 

Es ist auch möglich bei anfallenden Reparaturen dem Mieter vertraglich eine Selbstbeteiligung an den Kosten aufzuerlegen. Verbreitet ist die sogenannte Kleinreparaturklausel. Der Mieter zahlt also einen Anteil an den Schäden für die eigentlich der Vermieter einzustehen hat, z.B. den Austausch von einer verschlissenen Waschbecken-Armatur.

Da diese Klausel den Mieter zu einer Zahlung verpflichtet, auch ohne dass diesem ein Verschulden an dem Schadenseintritt trifft, ist die Klausel allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen wirksam. Der Mieter soll ja nicht über den Tisch gezogen werden können.

 

Zum einen muss sie einen Höchstbetrag enthalten, bis zu dem ein Schaden als Kleinreparatur anzusehen ist. Dieser festgesetzte Betrag sollte 100 € nicht überschreiten. Ansonsten dürfte die Klausel unwirksam sein.

Auch muss die Klausel einen Höchstbetrag für den Fall festlegen, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraumes mehrere Kleinreparaturen anfallen, also beispielsweise, dass der Mieter für sämtliche Kleinreparaturen im Jahr nicht mehr als insgesamt 300 € zahlen muss.

 

Zum anderen darf der Mieter nicht an solchen Teilen der Wohnung zur finanziellen Beteiligung verpflichtet werden, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dies sind zum Beispiel die Wasserrohre oder die Elektronik. Hierauf hat der Mieter nämlich – im Gegensatz zu etwa den Wasserhähnen – keinen Zugriff.

 

Fehlen entsprechende Angaben in der Klausel, ist sie unwirksam und der Mieter braucht sich gar nicht zu beteiligen. Liegt ein Schaden oberhalb der vereinbarten Höchstgrenze, braucht der Mieter ebenfalls gar nichts zu zahlen. Fallen zum Beispiel Reparaturkosten für ein kaputtes Fenster in Höhe von 150 € an und steht in der Klausel, dass Kleinreparaturen höchstens  70 € kosten dürfen, muss der Mieter nicht einmal die 70 € zahlen. Es lohnt sich im Fall der Fälle mal einen genaueren Blick in den Mietvertrag zu werfen.

Christian Solmecke ist Partner der Kanzlei WILDE BEUGER SOLMECKE und inbesondere in den Bereichen des IT-, des Medien- und des Internetrechts tätig. Darüber hinaus ist er Autor zahlreicher juristischer Fachveröffentlichungen in diesen Bereichen.

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RSSKommentare (9)

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  1. Tom Milker sagt:

    Wenn der Mieter einen Schaden am Waschbecken („Loch im Emaille“) durch einen ins Waschbecken gefallenen Gegenstand verursacht hat und des Weiteren die Leuchtstoffröhre der Badleuchte defekt ist: Wer trägt hierfür die Kosten bei einer 2jährigen Mietdauer, die nun endet? Das konnte ich aus Ihrem Text mir nicht herleiten. Können Sie das erläutern?

  2. Uli sagt:

    Hallo liebes Team! Interessanter Artikel, doch wie steht es um folgende Situation: Im Mietvertrag ist die Kleinreparaturklausel (Obergrenze 100€ pro Reparatur) und die gesetzliche Maximalbeteiligung von 8% der Jahresmiete festgehalten.
    Nun meldet der Mieter ein Jahr nach seinem Einzug, dass im Badezimmer das warme Wasser in der Badewanne nicht mehr läuft und bittet den Vermieter, das zu prüfen. Dieser engagiert ohne Rücksprache einen Klempner, der den Wasserhahn aufgrund eines über die Jahre bereits durch diverse Vormieter verkalkten Ventils tauschen musste, und stellt diese Reparatur ein Jahr später rückwirkend dem Mieter in Rechnung. Ist das aufgrund der Kleinreparaturklausel rechtens?

    Viele Grüße und Danke im Voraus,
    Uli

  3. Uli sagt:

    PS: Rechnungsbetrag = 65€

  4. Jürgen W. L. München sagt:

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    der o.g. Artikel in Bezug auf die „Kleinreparaturklausel“ ist m. E. noch nicht ganz eindeutig.
    Ich habe im Mietvertrag stehen, dass Kleinreparaturen bis € 100,– + MWSt. vom Mieter zu tragen sind und dass „die Kosten für Arbeiten zur Instandsetzung der Mietsache während des Mietverhältnisses bis zu einem Betrag von € 100,– + MWSt. pro Schadensfall und bis max. 7% der Jahresmiete der Mieter (Selbstbeteiligung), den darüber hinausgehenden Betrag der Vermieter zu tragen.“

    der § ist im Mietvertrag überschrieben mit „Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume (Einezlvereinbarung, bitte genau lesen)“

    Ist diese Klausel rechtsgültig?

    Im Voraus besten Dank für Ihre Unerstützung.

  5. Andy L. sagt:

    Mietwohnung, Ausgleichsbehälter der Therme defekt. Vermieter angerufen, soll Installateur bestellen. Installateur fragt telefonisch beim Vermieter nach und bestellt dann die Teile um Reparatur durchzuführen. Nach nunmehr 6 Monaten erhalte ich vom Installateur einen Anruf, dass der Vermieter trotz Mahnung nicht zahlt. Nun soll ich die Rechnung zahlen.. weil ich ja den Auftrag damals unterschrieben habe. Ist das rechtens? Installateur meinte damals, wenn ich den Auftrag nicht unterschreibe bleibt die Wohnung eben kalt.

  6. Bezu sagt:

    Moin liebes Team,

    ein Echtholz Fußboden der leider extrem weich ist sodass sich schon normale tische oder schränke mit ihren Füssen in ihm verewigen, wer trägt beim auszug die kosten?

    Haustür aus zusammen geleihmten Spanplatten (verm. Selbstbau), lackiert und hübsch gemacht , weist entlang der leimspuren Risse auf, Haftung Mieter oder Vermieter?

  7. peter otto sagt:

    hallo sehr geehrte experten

    einschlag von aussen in fenster einer mietwohnung hochparterre durchmesser 1 cm nicht durchgeschlagen doppeltes thermofenster nur die äußere scheibe beschädigt.wer zahlt wenn die person wahrscheinlich ein randalierer im ruhigen wohnviertel nicht gefunden werden kann. vermieter oder mieter danke gruß otto

  8. Robert Metzer sagt:

    Hallo Herr Solmecke,

    danke für den hilfreichen Artikel. Dazu zwei Fragen:
    1. Gilt die Instandhaltungsklausel (inkl. max. Obergrenze) auch für WBS-Wohnungen?
    2. Wie lautet die aktuelle Rechtssprechung bzgl. der Obergrenze? (Was passiert wenn im Mietvertrag ein höherer Betrag steht? Sollte man sich dann an einen Rechtsanwalt wie Sie es sind wenden?)

    Danke vor,
    Robert Metzer

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