Rechtsfall des Tages

Rechtsfall des Tages: Mietzahlung nach Verkauf des Hauses

Ich bin Mieter einer kleinen Wohnung und zahle monatlich 500 € Miete. Vor drei Monaten kaufte mein Vermieter bei mir ein Gemälde für 1.000 €. Da haben wir vereinbart, dass ich für die nächsten beiden Monate (letzten und diesen Monat) keine Miete zahlen müsse und er dafür den Kaufpreis nicht bezahlen müsse. Letzte Woche hat mich ein mir unbekannter Mann angeschrieben und mir mitgeteilt, er habe das Haus, in dem ich wohne, erworben und ich solle die Miete für diesen und letzten Monat an ihn zahlen. Ich habe natürlich sofort meinen Vermieter angerufen. Der hat mir bestätigt, dass er das Haus vor sechs Wochen an diesen Herren veräußert hat und sich entschuldigt, mir davon bisher nichts erzählt zu haben. Jetzt hat sich der Neue gestern schon wieder bei mir gemeldet und fordert die beiden Mieten. Ich habe ihm von der Einigung mit meinem Vermieter erzählt und gesagt, nichts von der Veräußerung gewusst zu haben. Muss ich jetzt die beiden Mieten an den Neuen bezahlen?

Antwort WBS:

Nein, Sie müssen keine Mietzahlungen für den letzten und diesen Monat an den Erwerber leisten.

 

Zunächst gelten Verträge nur zwischen den Parteien, die sie miteinander abschließen. So gilt der Mietvertrag, den Sie mit Ihrem Vermieter abgeschlossen haben, grundsätzlich nur zwischen diesem und Ihnen. Insoweit besteht auch Ihre Pflicht, Miete zu zahlen, grundsätzlich nur gegenüber Ihrem Vermieter.

 

Allerdings gibt es von diesem Grundsatz eine wichtige Ausnahme. Nach § 566 BGB entsteht, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert wird, kraft Gesetzes, also ohne jede weitere Vereinbarung, ein Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Erwerber, das mit dem alten Mietverhältnis inhaltlich genau gleich ist. Der Erwerber tritt also an die Stelle des ursprünglichen Vermieters in alle Rechte und Pflichten ein. Demnach hat der Erwerber grundsätzlich seit dem Zeitpunkt der Veräußerung einen Anspruch auf Zahlung der Miete in der Höhe, die im Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter vereinbart wurde.

 

Jedoch muss sich ein Erwerber gemäß § 566c S. 1 BGB ein vor der Veräußerung abgeschlossenes Rechtsgeschäft zwischen dem Vermieter und dem Mieter über die Mietforderung, also in Ihrem Fall die Aufrechnung der Kaufpreisforderung gegen die Mietforderungen, gegen sich gelten lassen, sofern sich die Vereinbarung nicht auf eine spätere Zeit als den Kalendermonat bezieht, in welchem der Mieter von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt. Sie haben erst diesen Monat erfahren, dass Ihr Vermieter das Haus an den Erwerber veräußert hat. Die Vereinbarung hinsichtlich Kaufpreis und Mietforderungen bezog sich auf die Mietzahlungen für letzten und diesen Monat, also keinen späteren Monat als den, in dem Sie Kenntnis von der Veräußerung erlangt haben.

Daher müssen Sie die Mieten für letzten und diesen Monat nicht an den Erwerber zahlen, sondern erst ab nächstem Monat an diesen entrichten.

 

Christian Solmecke ist Partner der Kanzlei WILDE BEUGER SOLMECKE und inbesondere in den Bereichen des IT-, des Medien- und des Internetrechts tätig. Darüber hinaus ist er Autor zahlreicher juristischer Fachveröffentlichungen in diesen Bereichen.

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