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Videoüberwachung vor WG-Zimmertür verboten

EIn Vermieter kontrollierte eventuelle Mietvertragsvergehen seiner WG-Untermieter per installierter Kamera. Die Kamera war dabei unmittelbar vor der Zimmertür eines Untermieters angebracht. Die skurrile Begründung des Vermieters schmetterte das AG München nun jedoch rigoros ab. Die fristlose Kündigung des Untermieters war rechtmäßig.

Wer als (Unter-)Vermieter eine Kamera im Flur einer Wohngemeinschaft anbringt, kann von seinen Mietern nicht erwarten, dass sie den Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist abwarten. Untermieter sind in solchen Fällen berechtigt, außerordentlich zu kündigen und die Mietzahlungen sofort einzustellen. Dies entschied das Amtsgericht (AG) München (Az. 432 C 2881/19).

Kamera direkt vor WG-Zimmertür angebracht

Der Vermieter betrieb selbst nur noch ein Büro in der Wohnung, die er ansonsten zimmerweise vollständig untervermietet hatte. Er hatte im Mai 2018 ein 20 m² großes, mit Schrank, Bett und Schreibtisch möbliertes Zimmer gegen eine Monatsmiete von 810 Euro zuzüglich 40 Euro Betriebskostenvorauszahlung und einer Kaution von 1.920 Euro untervermietet. Der Untermieter war zur Mitnutzung von Bad/Dusche/WC und Küche berechtigt.

Im Mietvertrag befanden sich u.a. folgende Klauseln:

  • „Die Aufstellung von weiteren Möbeln und/oder Elektrogeräten (…) bedarf der ausdrücklichen Zustimmung“,
  • „Vor der Haustür ist zum Schutz der Gemeinschaft eine Kamera angebracht“ und
  • Ein Bündnis der WG-Mitglieder mit der Absicht anderen WG-Mitgliedern oder dem Vermieter zu schaden, führt zu fristloser Kündigung und zu einem Schadensersatz.“

Darüber hinaus gab es weitere teils äußerst skurrile Klauseln.

So führe ein wiederholter Verstoß gegen die Hausordnung zur fristlosen Kündigung. Die Hausordnung ließe höchstens zwei Besucher und Übernachtungen auch von Herrenbesuchen/Damenbesuchen nur nach vorheriger Genehmigung zu. Gemeinschaftsküche und Etagengänge dürften nicht für Partys und Feiern benutzt werden. Brotkörnchen am Boden und Müll aus der Küche müssten sofort entfernt werden. Auch sollten Kaffeeflecken in den Wohnräumen entfernt werden. „Tipp: Thermoskanne verwenden“. Turnusgemäß habe man an der Kehrwoche teilzunehmen. Bei nicht sorgfältiger Reinigung würden für die Putzfrau 30 Euro plus Anfahrtskosten erhoben.

Und dann noch folgende Klausel, die das Fass zum Überlaufen brachte:

Die Flure werden videoüberwacht!

Vermieter: WG-Zimmertür ist Haustür

Die Kamera befand sich allerdings nicht, wie man einer solchen Klausel meint entnehmen zu dürfen, im Flur vor der Wohnungstür, sondern die Kamera befand sich viel mehr unmittelbar vor der Zimmertür des Untermieters. Dort filmte sie bis in den gemeinsamen Wohnungsflur hinein. Der Vermieter versuchte dies u.a. damit zu begründen, dass die Zimmertür streng genommen auch die „Haustür“ sei, da die Untermieter als „Wohnung“ schließlich nur das Zimmer angemietet hätten. Darüber hinaus sei die installierte Kamera erforderlich, um vereinbarte Klauseln überprüfen zu können. Nur mit der Videoaufzeichnung könne er überprüfen, ob denn auch wirklich jeder die Wohnungstür abschließe, den Müll trenne und „Brotkrümel und Kaffeeflecken“ unverzüglich entferne. So sei es schließlich ausdrücklich vereinbart.

Der Untermieter sah das verständlicherweise anders und kündigte das Untermietverhältnis fristlos, wobei er diverse Pflichtverletzungen des Vermieters behauptete und leistete ab August 2018 keine Zahlungen mehr. Der Vermieter teilte daraufhin dem Untermieter mit, dass er die vorgenannte Kündigung nur als fristgemäß ordentliche, nicht jedoch als fristlose akzeptiere, klagte und verlangte die Miete bis Ende Oktober.

Abstrakte Gefahr rechtfertigt Kamera nicht

Das AG München hat am 28. Mai 2019 die Klage auf Zahlung ausstehender weiterer Mieten in Höhe von insgesamt 2.430 Euro abgewiesen und sprach dem Vermieter lediglich einen Betrag von 83 Euro zu. Der zuständige Richter am AG München sprach dem Vermieter lediglich die zeitanteilige Miete für drei Tage bis zum zugestandenen Zugang der Kündigung am 03.08.2018 zu und gab im Übrigen dem Untermieter Recht.

Die fristlose Kündigung könne jedenfalls auf den unstreitigen Vorwurf der Anbringung, des Betriebs und der unterlassenen Entfernung der Überwachungskamera im Flur der WG gestützt werden. Die Mietvertragsklausel, wonach die Anbringung einer Kamera gestattet sei, sei insofern unbeachtlich. Die diesbezügliche Argumentation des Vermieters gehe schon deshalb ins Leere, weil die Klausel lediglich eine Regelung zur Anbringung einer Kamera „vor der Haustür“ (also im Freien) enthalte. Eine Kamera im Hausflur – und das auch noch vor der/den Zimmertür(en) der WG – sei von dieser Regelung schon nach dem klaren und unmissverständlichen Wortlaut nicht erfasst, so das Gericht.

Ein diesbezügliches Einverständnis des Untermieters könne daher per se nicht angenommen werden. Es könne nicht angehen, dass im Bereich des zur gemeinschaftlichen Nutzung überlassenen Flurs, der das Zimmer des Untermieters u. a. mit der Küche und dem Badezimmer verbinde, eine permanente Videoüberwachung stattfinde, zumal die dabei erstellten Aufnahmen durch den Vermieter auch noch (unstreitig) regelmäßig ausgewertet wurden.

Dabei, so das Gericht, sei auch und gerade zu berücksichtigen, dass – bei realitätsnaher Betrachtung – das Badezimmer von den Bewohnern nicht immer vollumfänglich bekleidet aufgesucht werde. Hinzu komme außerdem, dass sich hier die Anbringung dieser Kamera nicht ansatzweise auf einen tragfähigen Grund zu stützen vermöge. Soweit durch die Kamera eventuelle mietrechtliche Pflichtverstöße wie z. B. das unterlassene Schließen der Haustür und/oder die Ordnungsmäßigkeit der Mülltrennung aufgeklärt bzw. überprüft werden sollten, stelle dies jedenfalls keinerlei Rechtfertigungsgrund für die permanente Überwachung dieses gemeinschaftlichen Bereichs der Wohngemeinschaft dar.

Belange der Sicherheit der Bewohner könnten zwar teilweise berührt sein, weil eine nicht geschlossene Haustür unbefugten Dritten den Zugang zum Haus erheblich erleichtern könnte. Diese lediglich abstrakte Gefahr trage jedoch eine derart eingriffsintensive, permanente Überwachungsmaßnahme nicht im Ansatz. Gerade auch vor dem Hintergrund einer gesteigerten datenschutzrechtlichen Sensibilität der Gesellschaft befremde die Vorgehensweise des Vermieters in erheblichem Maße.

Dem Untermieter sei es hier keine weitere drei Monate bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zuzumuten gewesen, sich den rechtswidrigen Überwachungsmaßnahmen des Vermieters auszusetzen.

Das Urteil ist nicht rechtskräftig.

tsp


Christian Solmecke ist Partner der Kanzlei WILDE BEUGER SOLMECKE und inbesondere in den Bereichen des IT-, des Medien- und des Internetrechts tätig. Darüber hinaus ist er Autor zahlreicher juristischer Fachveröffentlichungen in diesen Bereichen.

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