Immobilienrecht

Vergütungsanspruch im Werkvertragsrecht: Letzte Rate

Erst wenn alle im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel nachgebessert wurden ist der Bauherr zur Zahlung der letzten Rate der Vertragssumme verpflichtet.

Vergütungsanspruch im Werkvertragsrecht: Letzte Rate  ©2006-James-Steidl-James-Group-Studios-inc.-Fotolia.com-Fotolia_2097970_XS.jpg

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Die Beauftragung eines Bauträgers ist für den Bauherrn oftmals mit mehreren Unwägbarkeiten verbunden. In der Regel ziehen sich die Bauarbeiten über einen längeren Zeitraum, so dass der Bauherr oftmals nicht weiß ob der Bauträger bis zur Abnahme des Bauwerks noch solvent ist und damit auch die angefangene Arbeit vollständig fertig stellen kann. Weitere Risiken können aufgrund von Vertragsklauseln auftreten. Hierbei wird der Bauträger bei Abschluss des Werkvertrages grundsätzlich auf die Einbeziehung seiner allgemeinen Geschäftsbedingungen bestehen. Bei der Auslegung dieser Geschäftsbedingungen können Unklarheiten entstehen, da nicht jede Klausel unmissverständlich formuliert ist. Oftmals sind diese Klauseln dann von Gesetzeswegen auslegungsbedürftig, da einzelne Begriffe rechtlich zu unbestimmt sind.

Einen ähnlichen Fall musste kürzlich das Landgericht Heidelberg entscheiden (Landgericht Heidelberg, Urteil vom 28.03.2014 – Az. 3 O 309/13). Der Bauträger verlangte die letzte Rate aus der Vertragssumme noch bevor alle im Protokoll festgehaltenen Mängel nachgebessert wurden. Diese Forderung begründete der Bauträger damit, dass aufgrund der vereinbarten AGB die letzte Rate der Vertragssumme bereits nach vollständiger Fertigstellung eingefordert werden durfte. Der Bauherr interpretierte die in Frage stehende AGB dahingehend, dass restlos alle Mängel behoben sein müssen um die letzte Rate verlangen zu dürfen. Diese Ansicht teilt auch dass Landgericht Heidelberg.

Unbestimmte Rechtsbegriffe werden im Prozess von den Gerichten ausgelegt

Die im Gesamtvertrag verwendete Klausel ermächtigte den Bauträger dazu, die letzte Rate nach „vollständiger Fertigstellung“ des Bauwerks zu verlangen. Der Begriff „Vollständig“ ist in diesem Zusammenhang auslegungsbedürftig. Das Gericht verstand den Begriff als vollumfänglich. Daher kann die Rate erst verlangt werden, wenn keine Mängel mehr am Bauvorhaben vorhanden sind. Mithin ist der Bauträger verpflichtet zunächst alle Mängel zu beseitigen. Hierbei ist es nicht ausreichend, wenn nur die Mängel beseitigt werden, die einer Abnahme im Wege stehen. Dies gilt auch für Mängel die nicht der Abnahmefähigkeit unterliegen. Das Werk muss vollständig mängelfrei da stehen.

Christian Solmecke ist Partner der Kanzlei WILDE BEUGER SOLMECKE und inbesondere in den Bereichen des IT-, des Medien- und des Internetrechts tätig. Darüber hinaus ist er Autor zahlreicher juristischer Fachveröffentlichungen in diesen Bereichen.

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