Immobilienrecht

Kündigung des Mietvertrages nach Körperverletzung unwirksam

Das deutsche Mietrecht ist seinem Ruf nach das mieterfreundlichste in Europa. Eine vom Vermieter ausgesprochene Kündigung ist nur unter strengen Voraussetzungen wirksam. Grundsätzlich müssen Mieter nicht für das Verhalten ihrer Gäste geradestehen. Eine Kündigung kann nach der Ansicht des LG Berlin (Az.: 65 C 494/12) jedenfalls nicht darauf gestützt werden, dass der Gast den Vermieter ins Gesicht geschlagen hat.

Mieter müssen bei Fehlverhalten ihrer Gäste grundsätzlich keine Kündigung befürchten © ferkelraggae-Fotolia

Mieter müssen bei Fehlverhalten ihrer Gäste grundsätzlich keine Kündigung befürchten © ferkelraggae-Fotolia

Grundsätzlich bedarf eine wirksam Wohnraumkündigung eines wichtigen Grundes. Ohne einen Kündigungsgrund kann ein Mietverhältnis demnach nicht von Seiten des Vermieters gekündigt werden. Neben dem bekannten Kündigungsgrund des sog. Eigenbedarfs ist die Frage, ob nun ein wichtiger Grund anzunehmen ist oder nicht, meist im Einzelfall von den Gerichten zu entscheiden. Dabei gelten strenge Voraussetzungen. Das Gesetz verlangt eine Gesamtbetrachtung und dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses schlicht unzumutbar ist.

Kündigung nur unter strengen Voraussetzungen wirksam

Wenn kein wichtiger Grund vorliegt, dann ist eine ausgesprochene Kündigung unwirksam. In Berlin hatte das Landgericht über einen Fall zu entscheiden, in dem die Vermieterin von einem Gast des Mieters geohrfeigt wurde. Das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieterin war dabei schon seit längerem angespannt. Der Mieter hatte den Gast schon öfter bei sich wohnen lassen und ihm auch einen Schlüssel zur Wohnung überlassen. Aufgrund des Verhaltens des Gastes kam es immer wieder zu Auseinandersetzungen. Im Laufe eines Streitgesprächs – es ging um die richtige Müllrennung im Haus – schlug der Gast der Vermieterin ins Gesicht. Daraufhin erteilt die Dame dem Gast ein Hausverbot. Als der Mieter den Übeltäter wieder bei sich aufnahm kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos.

Ein Mieter muss sich das Verhalten von Gästen nicht zurechnen lassen

In dem folgenden Prozess vor dem Landgericht Berlin (Az.: 65 C 464/12) erklärte die Kammer die Kündigung für unwirksam. Die Ohrfeige stelle zwar zweifelsohne eine Körperverletzung der Vermieterin dar. Diese sei aber eben von einem Besucher – nicht aber vom Mieter begangen worden. Grundsätzlich müssten sich Mieter das nur das Verhalten eines Mit- oder Untermieters zurechnen lassen, nicht aber das eines Besuchers. Demnach kann auch ein fremdes – nicht zurechenbares Verhalten – keine fristlose Kündigung begründen. Anders wäre der Fall zu entscheiden, wenn der Besucher als faktischer Mitbewohnern anzusehen sei. In dieser Konstellation bleibt es dabei. Die Kündigung ist unwirksam und das Mietverhältnis muss fortgeführt werden.

 

Christian Solmecke ist Partner der Kanzlei WILDE BEUGER SOLMECKE und inbesondere in den Bereichen des IT-, des Medien- und des Internetrechts tätig. Darüber hinaus ist er Autor zahlreicher juristischer Fachveröffentlichungen in diesen Bereichen.

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RSSKommentare (1)

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  1. Kündigung Mietvertrag…

    Wie Rechtsanwalt Torben Schultz in seinem Blog berichtet ist die Kündigung in so einem Fall unwirksam….

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