Immobilienrecht

Feuchte Keller sind im Rahmen der vereinbarten Auftragsarbeiten von den Werkunternehmern dauerhaft trocken zu legen

Sofern Mängel an der Bausubstanz eines Hauses vorliegen ist es für Eigentümer oftmals schwierig diese Mängel einzuschätzen.

 Nach Totalschaden - Tankinhalt als ersatzfähiger Schaden  ©2006-James-Steidl-James-Group-Studios-inc.-Fotolia.com-Fotolia_2097970_XS.jpg

Nach Totalschaden – Tankinhalt als ersatzfähiger Schaden ©2006-James-Steidl-James-Group-Studios-inc.-Fotolia.com-Fotolia_2097970_XS.jpg

Zunächst ist es für die Eigentümer als Laien oftmals nicht erkennbar weshalb gewisse Abschnitte des Hauses mangelhaft geworden sind. Demnach müssen sie sich in der Regel der Hilfe von Fachunternehmen bedienen. Im Rahmen der Auftragsverhandlungen können jedoch oftmals Missverständnisse zwischen den Parteien auftreten, da die Werkunternehmer häufig Fachbegriffe bemühen um die zu verrichtenden Arbeiten zu beschreiben. Hierbei besteht die Gefahr, dass die Eigentümer nicht genau verstehen welche Vereinbarungen Vertragsbestandteil werden sollen.

Das Oberlandesgericht Brandenburg musste zuletzt eine Entscheidung fällen, die aufgrund eines ähnlichen Sachverhalts erforderlich geworden ist (Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil vom 13.02.2014 – 12 U 133/13). Hierbei vergab ein Hauseigentümer einen Auftrag an ein Fachunternehmen, die sich um seinen feuchten Keller kümmern sollten. Nach der durchgeführten Schadensanalyse wurde dem Eigentümer eine Isolierung des Kellers mit Hilfe eines speziellen Verfahrens (Injektionsverfahren) angeboten. Dieses Verfahren wurde letztendlich auch im Werkvertrag vereinbart. Nach Abschluss der Arbeiten, die auf Grundlage dieses Verfahrens durchgeführt wurden, blieb der Keller feucht. Der Werkunternehmer sah seinen Teil der Vereinbarung als erledigt an, da er dem Eigentümer laut Werkvertrag nur die Arbeiten am Keller auf Grundlage des speziellen Injektionsverfahrens angeboten habe. Diese Arbeiten sind auch durchgeführt worden, so dass der vereinbarte Werkerfolg bereits eingetreten sei. Der Eigentümer besteht auf die Trockenlegung seines Kellers. Dies sei als Leistungserfolg gewollt gewesen. Dieser Erfolg ist nicht eingetreten. Mithin habe sich der Werkunternehmer schadensersatzpflichtig gemacht.

Ein Werkunternehmer schuldet unabhängig von der vereinbarten Ausführungsart die Kellerabdichtung als Werkerfolg

Die Beauftragung des Werkunternehmers hatte für den Eigentümer des Hauses lediglich den Zweck, dass der feuchte Keller nach Abschluss der Arbeiten wieder dicht ist. Dieser Erfolg ist vorliegend ausgeblieben. Es ist jedoch eindeutig, dass der Vertragstext der Parteien darauf ausgelegt war, dass mit der vom Werkunternehmer vorgeschlagenen Ausführungsart dieser Erfolg eintreten sollte. Zumindest wurde dieser Weg vom Fachunternehmer als erfolgsversprechend angeboten. Mit dem Ausbleiben des Leistungserfolges ist die Abdichtung des Kellers mangelhaft im Sinne des § 633 Abs. 2, S. 1 BGB durchgeführt worden. Die durchgeführten Arbeiten sind für den Eigentümer des Hauses mithin wertlos, so dass er den bereits entrichteten Werklohn im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs zurückfordern darf. Weiterhin besteht für den Eigentümer auch ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für eine erneute Renovierung des Kellers.

Christian Solmecke ist Partner der Kanzlei WILDE BEUGER SOLMECKE und inbesondere in den Bereichen des IT-, des Medien- und des Internetrechts tätig. Darüber hinaus ist er Autor zahlreicher juristischer Fachveröffentlichungen in diesen Bereichen.

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