Immobilienrecht

Abmahnrisiken für Immobilienmakler

Auch aufgrund der Vielzahl der „Hans Hauser“ Abmahnungen haben wir nachfolgend einmal die häufigsten Gründe zusammengestellt, die zu Abmahnungen bei Immobilienmaklern geführt haben. Die Liste erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und soll lediglich eine erste Orientierung im Abmahndschungel bieten. Bei konkreten Fragen rufen Sie uns einfach an.

I. Angabe „Mietpreis/ Kaufpreis und Garage“/ Angabe sonstiger monatlicher Belastungen:
Wird im Rahmen einer Annonce eine Miet- bzw. Kaufwohnung zusammen mit einer Garage angeboten, genügt es nach einem Urteil des OLG Düsseldorf nicht (U. v. 29.07.1999, Az.: 2 U 52/92), jeweils nur den Preis für die Wohnung und den Preis für die Garage anzugeben. Stattdessen muss in jedem Fall der Endpreis angegeben, also der Miet-/ bzw. Kaufpreis für Wohnobjekt und Garage in Addition. Sollen sämtliche Preisbestandteile in der Anzeige angegeben werden, ist dies ebenfalls zulässig, wenn der Endpreis besonders kenntlich gemacht wird (z.B. Fettdruck). Andernfalls liegt ein Verstoß gegen § 1 Abs. 1 Preisangaben-Verordnung (PAngV) vor. Diese Vorschrift verpflichtet den Unternehmer, der einem Verbraucher Waren oder Dienstleistungen anbietet dazu, die hierfür veranschlagten Preise als Endpreise, also einschließlich Umsatzsteuer und weitere Preisbestandteile anzugeben. Im Fall eines Mietobjektes ist der Endpreis derjenige Betrag, der ohne die erst später entstehenden verbrauchsabhängigen Kosten für die Gebrauchsüberlassung vereinbart werden soll.

Unzulässig ist beim Kauf einer Eigentumswohnung auch die Angabe einer zu erwartenden „monatlichen Belastung“, ohne den Kaufpreis des betreffenden Wohnobjektes zu benennen. Eine derart gestaltete Anzeige hat das LG Stuttgart als Verstoß gegen die PAngV und das UWG gewertet (B. vom 03.03.2004, Az. 38 O 06/04).

Zusammenfassend sollte bei jeder Angabe von Preisen im Rahmen einer Zeitungsannonce immer darauf geachtet werden, dass es sich dabei um Endpreise handeln muss. Dies gilt für Mietpreise und Kaufpreise ebenso wie für die Höhe einer Maklergebühr.

II. Die Angabe der Nebenkosten:
Außerdem sind Wohnungsvermittler bei der Aufgabe von Annoncen über die Vermietung von Wohnräumen verpflichtet, anzuzeigen, ob zusätzlich zum Mietpreis auch Nebenkosten zu vergüten sind. Dies ergibt sich aus § 6 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG). Das LG Berlin hat zu dieser Frage entschieden, dass die Angabe einer „Bruttokaltmiete“ hierfür nicht genügt, da ein Laie diesen Begriff nicht deuten könne (U. vom 20.04.1999, 15 S 6/98).

III. Angabe des Namens des Wohnungsvermittlers:
Nach einem Urteil des Landgerichts Düsseldorf ist ein Wohnungsvermittler darüber hinaus dazu verpflichtet, seinen Namen anzugeben, damit für den Wohnungssuchenden erkennbar ist, mit wem er es zu tun hat und an wen ggfs. eine Provision zu zahlen ist (U. v. 16.01.2002, Az.: 12 O 172/01). Fehlt diese Angabe bejaht das Gericht einen Verstoß gegen § 6 Abs. 2 WoVermittG und wertet dies auch als wettbewerbsrechtlich relevanten Verstoß. Hintergrund ist, dass so verhindert werden soll, dass Personen eine Provision verlangen, die hierzu gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG nicht berechtigt sind. Name ist entweder die im Handelsregister eingetragene Firma oder wenn kein Handelsregistereintrag existiert, Name und Vorname des Vermittlers. Eine Pflicht zur Angabe des Namens besteht unabhängig davon, ob aus der Annonce zusätzlich hervorgeht, dass und in welcher Höhe eine Provision verlangt wird.
Ein Verstoß gegen § 6 Abs. 2 WoVermRG liegt darüber hinaus vor, wenn ein Wohnungsvermittler eine Wohnung anbietet, ohne durch die Angabe „Immobilienmakler“ oder „Wohnungsvermittler“ kenntlich zu machen, dass er als Wohnungsvermittler im Sinne des WoVermRG tätig wird.

IV. Die Angabe „ohne Maklergebühr“:
In der Vergangenheit ist es auch zu Abmahnungen gekommen, weil in Anzeigen die Angabe „ohne Maklergebühr“ oder „courtagefrei“ erschien. Das OLG Hamburg hat jedoch entschieden, dass diese Angabe zulässig ist (26.10.2000, Az. 3 U 42/00). Dies gilt sogar dann, wenn der betreffende Anbieter von Gesetzes wegen gar keine Maklergebühr verlangen dürfte, z.B. weil es sich um ein Angebot des Verwalters oder Eigentümers handelt.

V. Werbung mit dem m²-Preis:
Der BGH hat entschieden, dass eine Zeitungsannonce, die nur den m²- Preis benennt und darüber hinaus keine Endpreisangabe enthält, zwar gegen die PAngV verstößt, dies jedoch einen Bagatellverstoß darstellt (U. v. 05.10.2000, Az.: I ZR 210/98). Das bedeutet, dass eine solche Annonce zwar einen Verstoß gegen die PAngV darstellt, aber die Mitbewerber darüber hinaus nicht dazu berechtigt, diesen Verstoß auch abzumahnen. Wird trotzdem einmal wegen eines solchen Verstoßes abgemahnt, bestehen gute Aussichten, gegen diese vorzugehen.

VI. Fazit:
In der Praxis besteht eine Vielzahl von Abmahngründen, die sich auch auf Immobilienmakler übertragen lassen könnten. Eine abschließende Auswertung der unübersichtlichen wettbewerbsrechtlichen Rechtsprechung ist kaum möglich. Gerade die letzten Fälle zeigen jedoch, dass es im Einzelfall durchaus sinnvoll ist, sich gegen eine Abmahnung zur Wehr zu setzen. In jedem Fall muss davon abgeraten werden, Unterlassungserklärungen vorschnell und ohne weitergehende Überprüfung zu unterzeichen. Ist dies erst geschehen, bestehen rechtlich kaum Möglichkeiten, die Wirkungen einer solchen Unterwerfungserklärung noch aus der Welt zu schaffen.

Christian Solmecke ist Partner der Kanzlei WILDE BEUGER SOLMECKE und inbesondere in den Bereichen des IT-, des Medien- und des Internetrechts tätig. Darüber hinaus ist er Autor zahlreicher juristischer Fachveröffentlichungen in diesen Bereichen.

Gefällt Ihnen der Artikel? Bewerten Sie ihn jetzt:

1 Stern2 Sterne3 Sterne4 Sterne5 Sterne (3 Bewertungen, Durchschnitt: 1,33 von 5)