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Erbbaurecht – Ausweg aus der Grundstücksknappheit?

In den städtischen Ballungsgebieten sind kaum noch Grundstücke zu finden. Eine Alternative für Bauwillige in Zeiten steigender Grundstücksknappheit ist das Erbbaurecht. Doch es gilt auch Risiken und Nachteile zu beachten. Dieser Beitrag soll eine Übersicht über das Erbbaurecht und einige seiner Stolperfallen bieten.

Für viele ist der Bau eines Hauses ein finanzieller Kraftakt, der kaum zu stemmen ist. Neben der Finanzierung des Hausbaus selber, steht der Erwerb eines geeigneten Grundstücks für einen oftmals sechsstelligen Betrag. Eine Alternative zum Kauf des Grundstücks zu seinem Nettobaulandwert bietet das Erbbaurecht (umgangssprachlich auch Erbpacht genannt). Hierbei kann der Erbpächter gegen Zahlung eines regelmäßigen Entgeltes (dem Erbbauzins) auf dem Erbbaugrundstück ein Bauwerk errichten. Der jährliche Erbbauzins liegt meist in etwa auf der Höhe des Hypothekenzinsniveaus. „Wer also ein Haus bauen oder kaufen will, der muss beim Erbbaurecht das Grundstück nicht mitfinanzieren“, erklärt Hans-Christian Biallas, Präsident der Klosterkammer Hannover, die annährend 16.500 Erbbaurechtsgrundstücke unterhält.

Gestiegene Grundstückspreise machen die Erbpacht wieder interessanter

Alle katholischen Bistümer und evangelischen Landeskirchen in Deutschland bieten Erbbaugrundstücke an. Von der Möglichkeit der Erbpacht machen zunehmend auch Stiftungen und private Anbieter Gebrauch, was insbesondere auch an der allgemein steigenden Nachfrage nach Immobilien liegen dürfte. „Die enorm gestiegenen Grundstückspreise sowie die hohe Nachfrage nach Immobilien machen die Erbpacht wieder interessanter“, so auch Martin Greppmair, Chefprojektentwickler des Bauträgers Euro Grundinvest. Bestätigend Matthias Nagel, Geschäftsführer des deutschen Erbbaurechtsverbandes: „Wir nehmen ein erhöhtes Interesse wahr.“

Erbbaurecht kann sich für Grundstückseigentümer und Bauherren rentieren

Der Erbbaurechtsgeber bleibt Eigentümer der Grundstücke und kann langfristig Rendite erwirtschaften, statt das Grundstück zu verkaufen, erklärt Greppmaier. Gleichzeitig erhöht sich der Eigenkapitalanteil des Bauherren durch das Erbbaurecht und der Finanzierungsbedarf sinkt, wodurch sich in der Regel zudem das Darlehen verbilligt. Der Bauherr hat jedoch gerade in Ballungsräumen wie München, Hamburg, Berlin oder Köln noch einen weiteren Vorteil: „Die Grundstücke für Neubauvorhaben sind so knapp, dass die Frage oftmals nicht lautet, zu welchem Preis gebaut wird –sondern ob überhaupt gebaut werden kann“, sagt Greppmair von Euro Grundinvest. Für den Erbpachtsgeber eröffnet sich die Chance, lukrative Einnahmen mit Grundstücken in Ballungsgebieten zu erzielen, ohne sich dauerhaft von seinem Eigentum zu trennen. Über das Erbbaurecht können darüber hinaus auch Grundstücke aus Stiftungsvermögen oder kirchlichem Besitz an den Markt zur Bebauung gelangen, was das Problem der generellen Wohnungsknappheit in Großstädten mildern könnte.

Auslaufende Erbbaurechtsverträge können in der Praxis beliebig oft erneuert werden

„Pächter haben nahezu dieselben Rechte wie Grundstückseigentümer“, erklärt Immobilienexperte Greppmair, so dass es sich nicht um Eigentum zweiter Klasse handele. Erbpächter können die auf dem Grundstück errichtete Immobilie selbst nutzen, vermieten, verkaufen  und sogar vererben. Nach Klosterkammer-Präsident Biallas seien die Vorbehalte wegen der meist auf 60 bis 99 Jahre begrenzten Laufzeit der Erbbaurechtsverträge weitgehend unbegründet, denn: „In der Praxis können auslaufende Erbbaurechtsverträge beliebig oft erneuert werden. Zudem sind gesetzlich auch längere Laufzeiten als 99 Jahre möglich“.

Vorsicht bei laufenden Erbbauverträgen

Wenn ein Immobilieninteressent in einen schon länger laufenden Vertrag einsteigen möchte, ist Vorsicht geboten. Dann muss er die restliche Dauer des Erbbauvertrages beachten, insbesondere, wenn absehbar ist, dass er oder seine Erben das Haus nicht zeitlebens bewohnen werden und deshalb ein erneuter Verkauf notwendig sein wird. Denn je kürzer die Restlaufzeit des Erbpachtvertrages, desto schwieriger fällt die Veräußerung der Immobilie. Dies deshalb, weil nach Ende des Vertrages das Haus gegen eine entsprechende Entschädigung an den Grundstücksbesitzer fällt, wenn es zwischen den Parteien keine Einigung über eine Vertragsverlängerung gibt. Zu beachten ist dabei vor allem, wer als Erbbaurechtsgeber fungiert: Kommunen, kirchliche Organisationen oder gemeinnützige Verbände stimmen in der Regel einer Vertragsverlängerung zu. Privatpersonen und Immobiliengesellschaften haben hingegen oftmals die Absicht, das Grundstück nach Vertragsende zu verkaufen. Vergessen werden darf auch nicht die lange Vertragslaufzeit, während der der Erbbauzins gezahlt werden muss. Dieser Zeitraum ist meist länger, als der eines Darlehensvertrages.

Christian Solmecke ist Partner der Kanzlei WILDE BEUGER SOLMECKE und inbesondere in den Bereichen des IT-, des Medien- und des Internetrechts tätig. Darüber hinaus ist er Autor zahlreicher juristischer Fachveröffentlichungen in diesen Bereichen.

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