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Energieeinsparverordnung – Informationspflichten bei Immobilienanzeigen

Schalten Verkäufer, Vermieter oder Verpächter zu einer Immobilie mit Energieausweis eine Immobilienanzeige, müssen die Informationspflichten gemäß § 16a Energieeinsparverordnung (EnEV) eingehalten werden. Mittelbar treffen diese Informationspflichten auch Makler.

So müssen Makler in Anzeigen für Mietwohnungen Angaben zur Art des Energieausweises, Angaben zum Energieträger und zu dem im Energieausweis genannten Baujahr machen. Das Oberlandesgericht Hamm hat dies in zwei Urteilen (Urt. v. 4.8.2016, Az. 4 U 137/15 und Urt. v. 30.8.2015, Az. 4 U 8/16) klargestellt.

Zum Sachverhalt

Der Umwelt- und Verbraucherschutzverein aus Radolfzell verklagte einen Makler aus Rheda-Wiedenbrück und eine als Maklerin tätige Firma aus Münster auf Unterlassung. Der Verein wirft beiden Maklern vor, in den geschalteten Immobilienanzeigen die Informationspflichten aus § 16a EnEV nicht eingehalten zu haben und damit wettbewerbswidrig zu handeln.

Angaben zur Art des Energieausweises fehlen

Im Jahr 2015 schaltete der Makler aus Radolfzell eine Zeitungsanzeige zur Vermietung einer 3-Zimmer-Wohnung in Gütersloh. Die Anzeige enthielt weder die Art des Energieausweises noch das im Energieausweis genannte Baujahr.

Angaben zum wesentlichen Energieträger der Gebäude fehlen

Die Maklerin aus Münster bewarb in den „Westfälischen Nachrichten“ den Verkauf eines Zweifamilienhauses in Gelmer und die Vermietung einer Eigentumswohnung. Auch ihre Anzeige enthielt keinerlei Angaben zum wesentlichen Energieträger der Gebäude.

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

Das Oberlandesgericht Hamm gab dem klagenden Verein Recht und verurteilte die beiden Makler. In beiden Immobilienanzeigen fehlen die erforderlichen Pflichtenangaben nach § 16a EnEV. Die Besonderheit des Falls lag jedoch darin begründet, dass nach dem Wortlaut des § 16a EnEV die Pflichtangaben für Immobilienanzeigen lediglich den Verkäufer, den Vermieter, den Verpächter bzw. den Leasingeber treffen. Der Bundesgerichtshof hat bis jetzt noch nicht darüber entschieden, ob die Informationspflichten in § 16a EnEV auch Makler treffen können.

Makler müssen Informationspflichten der Energieeinsparverordnung beachten

Das Oberlandesgericht Hamm sah sich nicht dazu gezwungen diese Frage zu beantworten, sondern wendete stattdessen unmittelbar § 5a Abs. 2 des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) an. Das Verhalten der Makler sei jedenfalls nach dieser Vorschrift als wettbewerbswidrig einzustufen. In den Immobilienanzeigen werde den Verbrauchern eine wesentliche Information vorenthalten, die sie benötigen, um eine informierte geschäftliche Entscheidung treffen zu können. Werden die Informationen nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) vorenthalten, dann werden Verbraucher zu einer geschäftlichen Entscheidung veranlasst, die sie andernfalls nicht getroffen hätten.

Interessensabwägung – Keine zusätzlichen Kosten für Makler

Die Informationen nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) seien für jeden Verbraucher auch wesentliche Informationen. Dies folge aus einer Abwägung des Informationsinteresses der Verbraucher mit den Interessen der Maklerunternehmen. Die Maklerunternehmen seien gerade nicht schutzwürdig und für sie sei es ohne zusätzliche Kosten möglich, die Informationen in der Immobilienanzeige mitzuteilen.

Fazit

Das Oberlandesgericht Hamm hat in beiden Fällen die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Es bleibt abzuwarten, ob der Bundesgerichtshof die Informationspflichten aus § 16a EnEV unmittelbar auch auf Makler anwenden wird oder ob der Bundesgerichtshof – wie auch das Oberlandesgericht Hamm im vorliegenden Fall urteilte – die Informationspflichten mittelbar über den § 5a UWG zur Anwendung kommen lässt. So oder so sollten Makler die Informationspflichten des § 16a EnEV sicherheitshalber bereits jetzt schon einhalten. Endgültig Klarheit schaffen wird dann die Entscheidung des Bundesgerichtshofs. (LaR)

Christian Solmecke ist Partner der Kanzlei WILDE BEUGER SOLMECKE und inbesondere in den Bereichen des IT-, des Medien- und des Internetrechts tätig. Darüber hinaus ist er Autor zahlreicher juristischer Fachveröffentlichungen in diesen Bereichen.

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