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Aufsehenerregendes Urteil des AG Köln :

410 oder doch 115.000 Euro Mietkaution zurück?

Dass Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern über die Herausgabe einer gezahlten Kaution am Ende häufig vor Gericht landen, ist nichts Neues. Das AG Köln hatte sich nun aber mit der Frage zu beschäftigen, ob Vermieter eine in Aktien angelegte Mietkaution herausgeben müssen, auch wenn die Vermieter damit starke Gewinner erzielt haben.   

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Zu Beginn eines Mietverhältnisses zahlt der Mieter an den Vermieter eine Kaution als Mietsicherheit. Der Vermieter darf die Kaution aber nicht auf sein eigenes Konto überweisen, sondern muss sie für den Mieter anlegen. Das geschieht immer häufiger in Form von Aktien. Ist das Mietverhältnis beendet, kann der Mieter dann die Rückgabe der Kaution verlangen. Wenn sich deren Wert in den letzten Jahren aber verdoppelt oder sogar verdreifacht hat, ist ein Rechtsstreit vorprogrammiert.

Mit einem solchen Fall befasste sich das Amtsgericht (AG) Köln vergangenen Dienstag und entschied, dass eine Frau anstatt 400 Euro 115.000 Euro Mietkaution in Form von Aktien erhält (Urt. v. 19.07.2022, Az. 203 C 199/21).

Eltern der Frau hatten vor 62 Jahren 800 DM als Kaution hinterlegt

Im Jahr 1960 hatten die inzwischen verstorbenen Eltern der klagenden Frau eine Wohnung in Köln bei einer Wohnungsgesellschaft gemietet. Als Mietsicherheit vereinbarten beide Seiten die Zahlung einer Kaution in Höhe von 800 Deutsche Mark (DM), die anschließend von der Wohnungsgesellschaft in Aktien angelegt wurde. Außerdem wurde im Mietvertrag ein Wahlrecht festgehalten, wonach die Wohnungsgesellschaft nach Ende des Mietverhältnisses entscheiden kann, ob sie die Aktien oder den Nennwert von 800 DM an die Mieter auszuzahlt.

Im Jahr 2005 zogen die Eltern dann in eine andere Wohnung derselben Wohnungsgesellschaft. In dem neu geschlossenen Mietvertrag wurde die Zahlung einer Kaution in Höhe von 409,03 Euro (das entspricht 800 DM) vereinbart. Zudem einigten sie sich darüber, dass die Mietsicherheit von dem bisherigen Mietvertrag übertragen werden sollte. Ab 2005 zahlte die Wohnungsgesellschaft dann vereinbarungsgemäß jährlich Geldbeträge aus, die mit der Miete verrechnet wurden und als Dividende bezeichnet wurden – bis 2017 fast 6.000 Euro brutto.

Nach dem Ende des Mietverhältnisses im Jahr 2018 verlangte die Frau die Herausgabe der Aktien. Das lehnte die Wohnungsgesellschaft jedoch ab und berief sich auf das im ersten Mietvertrag vereinbarte Wahlrecht. Anschließend zahlte die Wohnungsgesellschaft den Nennwert in Höhe von 409,03 Euro an die Frau – zu Unrecht, wie das AG Köln nun entschieden hat.

AG Köln sprach Frau 115.000 Euro in Aktien zu

Zunächst führte das Gericht aus, dass die Beteiligten im Jahr 2005 einen völlig neuen Mietvertrag geschlossen hätten, der ein solches Wahlrecht der Wohnungsgesellschaft nicht ausdrücklich vorsah. Indem beide Seiten jedoch vereinbarten, dass die Kaution aus dem alten auf den neuen Mietvertrag übertragen werden soll, sollten auch die diesbezüglich getroffenen Abreden für den neuen Mietvertrag gelten.

Die Wohnungsgesellschaft könne sich dennoch nicht auf das Wahlrecht berufen, da eine solche Vereinbarung wegen der Vorschrift des § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) unwirksam sei. Denn diese Regelung sehe vor, dass die Erträge aus einer Kaution unabhängig von der gewählten Anlageform immer dem Mieter zustünden. Zu den Erträgen würden bei der hier gewählten Anlageform jedoch nicht nur die ausgezahlten Dividenden, sondern auch etwaige Kursgewinne zählen, so das AG Köln.

Dass § 551 BGB im Jahr 1960 noch nicht existierte, führe zu keinem anderen Ergebnis. Da die Beteiligten den Übertrag der Mietsicherheit vereinbart hätten, käme es allein auf den Zeitpunkt des neuen Vertragsschlusses an. Im Jahr 2005 existierte § 551 BGB jedoch bereits. Daher müsse sich die Frau nicht mit der Auszahlung der 409,03 Euro begnügen, sondern könne auch die Herausgabe der Aktien verlangen. Diese hatten im Zeitpunkt der Klageerhebung einen Kurswert von 115.000 Euro!

Bisher ist das Urteil des AG Köln noch nicht rechtskräftig. Es bleibt daher abzuwarten, ob die Wohnungsgesellschaft gegen die Entscheidung Berufung einlegen wird.

akh