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Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Abgeltung für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen unterliegt einer kurzen Verjährungsfrist

Wie lange kann die rechtsgrundlos gezahlte Abgeltung für die nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen zurückverlangt werden? Der BGH wendet die 6-monatige Verjährungsfrist des § 548 II GBG an. Hier Einzelheiten der Entscheidung

„Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel an den

Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so

unterliegt der sich hieraus ergebende Bereicherungsanspruch des Mieters der kurzen

Verjährung des § 548 II BGB“.

So lautete der Leitsatz des jüngsten BGH-Urteils vom 20.06.2012, AZ VII ZR 12/12

Sachverhalt: Vermieter fordert unberechtigten Ausgleich für Schönheitsreparaturen, Mieter zahlt und will erst in zwei Jahren sein Geld zurück.

Der Kläger Mietete beim Beklagten eine Wohnung. Die im Mietvertrag bestimmte Klausel betreffend die Ausführung der Schönheitsreparaturen  benachteiligte den Mieter nach der Ansicht des Gerichtes unangemessen, weil darin dem Mieter -auch während des Mietverhältnisses- eine bestimmte Ausführungsart auferlegt wurde. Nach dem Auszug des Mieters aus der Wohnung forderte der Vermieter diesen -rechtsgrundlos- zur Zahlung eines Ausgleichbetrages in Höhe von 7.310,- € auf. Daraufhin zahlte der Mieter. Knapp zwei Jahre später forderte er den Vermieter zur Rückzahlung des Abgeltungsbetrages auf.

Entscheidung: zu Unrecht, weil 6-monatige Verjährungsfrist längst abgelaufen.

Der BGH hat den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Abgeltung für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen zwar für ursprünglich gegeben, aber nach dem Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 II BGB für verjährt erkannt. Nach der Ansicht des Gerichts unterliegen sämtliche Ansprüche, die der Mieter wegen der Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den Vermieter hat, der kurzen Verjährung nach § 548 II BGB. Dies ist auch bei dem Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung der Fall. Ein Mieter, der keine Schönheitsreparaturen durchgeführt und zu Unrecht eine Abgeltung bezahlt hat, ist wie ein Mieter anzusehen, der ebenfalls in Verkennung der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel die Schönheitsreparaturen selbst durchführt oder durchführen lässt und vom Vermieter sodann einen hierfür aufgewendeten Betrag verlangt. Über den Ersatz der Aufwendungen im letztgenannten Fall soll nach dem Sinn und Zweck des § 548 II BGB alsbald Klarheit herrschen. Indes ist aber kein sachlicher Grund für eine differenzierte rechtliche Betrachtung der beiden vorbezeichneten Fälle ersichtlich. Demzufolge gilt die sechsmonatige Verjährungsfrist auch für den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Abgeltung für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen.

Kommentar: § 548 II BGB fordert früheren Einritt des Rechtsfriedens im Mietrecht.

Die Entscheidung des BGH ist als Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 – VIII ZR 195/10, NJW 2011, 1866, zu begrüßen. Der endgültige Rechtsfrieden im Mietrecht muss ausweislich des unmissverständlich im § 548 II BGB niedergelegten gesetzgeberischen Willens früher als bei sonstigen Konstellationen der regelmäßigen dreijährigen Verjährungsfrist eintreffen.

 

Christian Solmecke ist Partner der Kanzlei WILDE BEUGER SOLMECKE und inbesondere in den Bereichen des IT-, des Medien- und des Internetrechts tätig. Darüber hinaus ist er Autor zahlreicher juristischer Fachveröffentlichungen in diesen Bereichen.

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